나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경653 [1] 부산광역시 남구 문현동 806 보람 더 하임 1동 13층1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 ""성동중학교"" 남동측 인근에 위치하는 보람 더 하임 제1동 제13층 제1307호로서, 본 건물은 총 1개동 4호(근린생활시설), 44호(오피스텔), 218세대(아파트)로 구성되어 있으며, 본건 주변은 아파트단지 및 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도2호선 ""문현역""이 소재하는바, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층 지상31층 건물내 제13층 제1307호로서,
(사용승인일:2006.04.12.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.(추정)
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 공동현관설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 45미터 및 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 9미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2030 부산광역시 경관계획 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경653 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOO (등기부상 한국씨티은행 근저당권자)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 806 보람 더 하임 1동 13층1307호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 9.46㎡ (약 2.86평)

* 건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

* 건물총면적 (연면적): 35942.22㎡ (약 10872.78평) - 보람 더 하임 전체

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 현황

* 감정가: 339,000,000원

* 감정평가 요약: 2006년 4월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 31층 건물 중 13층 1307호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "성동중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 본 건물은 총 1개동 218세대(아파트) 외 오피스텔, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

* 주변은 아파트단지 및 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 부산도시철도2호선 "문현역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 성동중학교, 문현초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 인근 상가 및 마트, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 관공서: 부산남부경찰서 등이 위치합니다.

* 혐오 시설: 주변 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 말소기준권리: 한국씨티은행 근저당권 (2014.03.24. 접수, 금115,200,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 한국씨티은행 근저당권 (2014.03.24. 접수, 금115,200,000원)

* 한국씨티은행 근저당권 (2014.07.07. 접수, 금64,800,000원)

* 한국씨티은행 근저당권 (2016.03.16. 접수, 금24,000,000원)

* 에스비아이저축은행 근저당권 (2021.07.22. 접수, 금120,000,000원)

* 에스비아이저축은행 근저당권 (2022.05.13. 접수, 금60,000,000원)

* 국 (징세과) 압류 (2024.11.14. 접수)

* 부산지방법원 동부지원 임의경매개시결정 (2025.07.24. 접수, 채권액 143,326,698원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "지상권개요"가 언급되었으나, 상세 내용은 제시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 일반적으로 경매 절차에서 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상 (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 현재 점유자 또는 임차인의 보증금 및 월세 등 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않고 있습니다. 이는 향후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 85㎡ (전용면적) 아파트의 거래가는 2026년 4월부터 6월 사이에 28,200만원에서 28,800만원 사이에서 거래되었습니다.

* 최근 매매가 평균은 약 28,500만원 수준으로 분석됩니다.

4.2. 최근 전월세 사례

* 최근 전세 거래 사례로는 2026년 2월, 16층에서 보증금 26,000만원 (월세 0)에 계약된 건이 있습니다.

* 월세 거래 사례로는 2026년 1월, 19층에서 보증금 2,000만원 / 월세 110만원, 그리고 2026년 5월, 26층에서 보증금 10,000만원 / 월세 75만원에 계약된 건이 있습니다.

* 이는 시장에서 전세 또는 월세 전환이 활발하게 이루어지고 있으며, 임대 수익 또한 기대할 수 있는 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 상태

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 31층 중 13층

* 사용승인일: 2006년 4월 12일 (준공 후 약 18년 경과)

* 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감, 내벽 - 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 - 샷시창 구조입니다.

* 설비: 위생 설비 및 급배수 시설, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 공동현관 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 보람 더 하임

* 세대수: 총 269세대 (아파트 218세대, 오피스텔 44호, 근린생활시설 4호)

* 주차: 건축물대장상 총 235대의 주차가 가능합니다. (지상 3대, 지하 6대 정보는 실제와 차이가 있을 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 점유자가 누구인지, 어떠한 조건으로 거주하고 있는지 추가 확인이 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2006년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 여러 도시계획 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 역세권 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

* 최근 실거래가 수준과 비교했을 때 감정가는 다소 높게 책정되었으나, 이는 물건의 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 가장 큰 변수는 임대 관계가 미상인 점으로, 이로 인한 명도 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

* 철저한 현장 조사와 임대차 관계 확인을 통해 리스크를 최소화한다면, 실수요자 및 투자자에게 있어 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 문현역 인근에 위치한 역세권 단지입니다.

* 85㎡ (약 25.71평)의 전용면적은 일반적인 가구 구성에 적합하며, 실수요자에게 선호도가 높습니다.

* 단지 주변으로 상업시설, 금융기관, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 최근 시세 대비 감정가 메리트를 분석하여, 낙찰 후 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가 평균: 약 28,500만원

* 감정가: 33,900만원

* 현재 감정가가 최근 실거래가 평균보다 약 19% 높게 책정되어 있습니다. 따라서, 무리한 고가 입찰보다는 시세 조사 및 권리 분석을 기반으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미확인으로 인한 명도 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 최근 실거래가 평균인 28,500만원을 기준으로 하되, 명도 관련 예상 비용 및 부대 비용을 고려하여 28,000만원에서 30,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가 확보된 정보에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.