나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5616 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1562 해운대센트럴푸르지오 102동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""해운대시외버스정류소"" 남동측 인근에 위치하는
""해운대센트럴푸르지오 제102동 제8층 제801호"" 로서, 주위는 초고층아파트, 주상복합건물,
각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선 ""해운대역"" 이 소재하는
등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제102동 49층 건물 내 제8층 제801호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(가) : 공부상 용도는 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 중로, 남동측으로 소로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-2)(저촉), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산동부지원 2025타경5616 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5616 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1562 해운대센트럴푸르지오 102동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 825,000,000원

* 토지면적: 12.88㎡ (약 3.9평)

* 건물면적 (전용): 84.54㎡ (약 25.5평)

* 건물면적 (공급/분양 추정): 약 112㎡ (약 34평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (유동화물건)

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "해운대시외버스정류소" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 초고층 아파트, 주상복합 건물, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 매우 양호한 편입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장 및 도시철도 2호선 "해운대역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 북서측으로는 광대로, 남서측으로는 중로, 남동측으로는 소로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 03월 20일에 접수된 부산은행 근저당권(채권액 319,000,000원)입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을2 근저당권, 갑4 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서상 지상권 개요 없음).

* 등기부채권 총액: 891,400,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 손 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,800,000원. 2024년 03월 13일 전입 및 확정일자 취득. 배당신고일자는 2025년 09월 23일입니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 주의: 비록 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 해운대구의 중심 상업 및 교통 요지에 위치하고 있습니다.

* 해운대역 역세권에 위치하며, 주변에 시외버스정류소, 각종 상업시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다.

* 초고층 아파트 및 주상복합 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 유동인구가 많은 지역으로, 상업적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교통: 도시철도 2호선 해운대역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설: 대형마트, 백화점(인근), 병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 모든 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육: 단지 주변으로 다수의 학교가 위치하고 있으며, 일부는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 해운대센트럴푸르지오라는 브랜드 대단지 내에 위치하여 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 사항들이 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 금융기관의 채권 매각 절차를 거쳤습니다. 이에 따라 특별한 확인 절차나 추가적인 정보 조사가 필요할 수 있습니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 법적 절차 또는 협상을 통해 원만하게 해결해야 합니다.

* 지역 부동산 시장 변동: 해운대 지역은 부산의 주요 관광지이자 주거 지역으로, 부동산 시장의 변동성 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 자리한 브랜드 신축 아파트로서, 최상의 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 이는 철저한 분석을 통해 해소 가능합니다.

* 입지적 장점을 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대역 도보권, 해운대 해변 인접 (간접적 영향), 상업 및 업무 지구 중심.

* 브랜드 가치: 해운대센트럴푸르지오 단지 내 위치, 높은 인지도와 선호도.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 모두 소멸, 인수 부담 없음.

* 풍부한 생활 편의시설: 쇼핑, 의료, 교통 등 모든 생활 인프라가 우수하게 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해 감정가 및 주변 시세 정보를 종합적으로 고려하였습니다.

* 감정가: 825,000,000원

* 건물면적 (전용): 84.54㎡ (약 25.5평)

* 주변 시세 조사 결과, 동일 단지 내 유사 면적(84㎡)의 아파트 실거래가는 약 8억 3천만원 ~ 8억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건은 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 책정된 것으로 보이며, 높은 입지적 가치와 브랜드 선호도를 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 가치를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세를 반영하여 840,000,000원 ~ 860,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.