나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5623 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 121동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '분포초등학교' 남서측에 인접하여 위치하며, 부근은 아파트단지, 아파트상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상24층 건물 내 19층 1902호로서,
(사용승인일:2001.06.16)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부
이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 동측으로 광대로 또는 중로와 각각 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용호동 176-30 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
용호동 176-60 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
용호동 176-8 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5623 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 121동 19층 1902호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 496,000,000원

* 토지면적: 32.20㎡ (약 9.74평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현대캐피탈

* 사용승인일: 2001년 06월 16일

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상24층 건물 내 19층

* 총동수: 88개동 (LG메트로시티 단지 전체)

* 총세대수: 7374세대 (LG메트로시티 단지 전체)

* 본건 동 최고층수: 24층

* 본건 층수: 19층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '분포초등학교' 남서측에 인접하여 위치합니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지, 아파트 상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

* 단지는 북서측, 남측 및 동측으로 광대로 또는 중로와 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본건이 속한 용호동 176-30번지 외 관련 필지들은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 일반도로에 접하며, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 03월 06일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (을7) 입니다.

* 등기사항 요약

* 소유권 변동 내역: 엘지건설(주) 외 2명의 소유권보존등기(2001.08.16), 공유자전원지분전부이전(2001.08.30), 이승환의 소유권이전(2008.10.06), 박남주의 소유권이전(2015.01.23) 등이 있습니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당권 (을7): 현대캐피탈주식회사, 2019.03.06, 176,400,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (을11): 엔에이치농협캐피탈주식회사, 2021.11.17, 573,600,000원 (말소)

* 임의경매 (갑5): 현대캐피탈, 2025.07.24, 154,644,039원 (말소)

* 등기부채권 총액: 약 750,000,000원 (말소 예정 권리 포함)

* 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다 (지상권 없음 명시).

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권은 대규모 아파트 단지에 기반한 근린생활시설 및 상가 위주로 형성되어 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주요 근거리 시설

* 교육시설: 분포초등학교, 분포중학교, 분포고등학교, LG메트로시티유치원, 메트로자연유치원 등이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 단지 및 건물 정보

* LG메트로시티 아파트는 총 7374세대의 대단지로, 본건은 121동 19층에 위치합니다.

* 총 주차 대수는 1530대(단지 기준)로, 차량 보유 시 주차 공간 확보가 용이합니다.

* 본 건물(121동)의 연면적은 10,118.296㎡입니다.

* 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 아파트 내 전기차 충전기가 지하에 619대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태, 상태, 하자, 불법 개조 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 내부 확인이 필수적입니다.

* 본건은 2001년 6월 16일에 사용승인된 건물로, 약 25년이 경과되었습니다. 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 다수의 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상인 점으로 인해, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 관련 권리관계를 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

* 본 물건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 용호동의 대표적인 대단지 아파트인 LG메트로시티 내 고층부에 위치한 아파트입니다.

* 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 등기부상 인수할 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

* 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 건물의 노후화는 주요 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 브랜드 아파트 단지 내 물건으로 안정적인 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 증대 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 꾸준한 수요층을 확보하고 있는 주거 선호 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.98㎡)의 2002년식 아파트가 2026년 7월 4일 490,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 496,000,000원입니다.

* 현장 내부 미확인, 건물 노후화 등의 요소를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 470,000,000원 ~ 495,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.