나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2810 [1] 부산광역시 동래구 사직동 42-10 5층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 예원초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 305호로서,
(사용승인일 : 1979.03.22.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시창 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생시설, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(대피소, 점포 및 아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 15미터 폭의 포장도로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2810 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 사직북로19번길 44 (사직동) 5층 305호

용도: 아파트

감정가: 133,000,000원

토지면적: 31.07㎡ (약 9.40평)

토지지분: 31.07㎡ (약 9.40평)

건물면적: 63.07㎡ (약 19.08평) - 전용면적

분양면적: 해당 정보 없음 (유닛별 명시 정보 부재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OO

사용승인일: 1979년 3월 22일

건축물 용도: 공동주택, 점포, 대피소, 제1,2종근린생활시설

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 예원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

1.1. 3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 305호입니다.

사용승인일: 1979년 3월 22일.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감 등입니다. 창호는 샷시창입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지상 5층, 지하 1층으로 구성되어 있습니다.

1.1. 4. 토지이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(대피소, 점포 및 아파트) 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로

남동측으로 약 15미터 폭의 포장도로와 접하며 주차시설이 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 8월 18일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

1.2. 2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 권리내역은 소유권 이전 등기들과 다수의 근저당권이 등기되었으나, 현재 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 139,200,000원입니다.

본 경매물건의 매각으로 인해 모든 권리(토지, 건물)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

단, 임대 관계가 파악되지 않아 실제 거주자나 임차인의 유무, 보증금 및 차임 등의 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

본건 주위는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

인근 지역은 주거지가 밀집한 곳으로, 소규모 상점 및 식당 등이 분포하여 거주민들을 위한 편의를 제공합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

* 예원초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

1.4. 2. 편의시설

* 단지 주변으로 근린생활시설 및 점포가 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 남동측으로 약 15미터 폭의 포장도로와 접하며 주차 시설이 구비되어 있습니다.

1.4. 3. 의료시설

* 인근 지역에 종합병원이나 대형 병원은 직접적으로 명시되어 있지 않으나, 부산 시내 접근성을 고려할 때 의료시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. (지도 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건축물 노후도

* 1979년 3월 22일 사용 승인된 건물로, 약 40년 이상 경과된 노후 건축물입니다. 향후 리모델링 또는 재건축 시 발생할 수 있는 비용 및 기술적 문제에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 2. 임대차 관련 불확실성

* 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 초등학교와 생활 편의 시설이 인접해 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

다만, 건축된 지 40년 이상 경과된 노후 건물이라는 점과 임대차 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

그러나 권리상으로는 모든 선순위 채권이 소멸될 것으로 예상되어 법적 위험은 비교적 낮은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 동래구의 주거 지역 내 입지로, 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 예원초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 권리관계가 깨끗하여 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 아파트 외 점포, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 133,000,000원을 기준으로, 해당 지역의 최근 아파트 시세 및 본건의 물건 상태, 건축 연식 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 인수액이 없으므로, 감정가 대비 80~90% 수준을 잠정적인 입찰 희망가 범위로 설정하고, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 106,400,000원 ~ 119,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.