나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22393 [1] 부산광역시 동래구 안락동 592-13 안락펠리체 12층1202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 한국전력공사 동래지사 북서측 인근에 위치
하는 안락펠리체 12층 1202호, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이
혼재해있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 동해선 안락역이
본건 남서측 직선거리 약 300미터 지점에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 12층 1202호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 및 공동주택의
부지로 사용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 북측으로 약 8미터 내외 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 1 ~ 5 공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 54m),
상대보호구역이며, 기호 2 ~ 4 는 소로2류(폭 8m~10m)(접합)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 동래구 안락동 592-13에 소재하는 안락펠리체 12층 1202호 집합건물입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경22393 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 237,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 송OOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 송도신용협동조합)입니다.

토지 면적은 15.30㎡ (약 4.63평)이며, 건물 전용 면적은 59.85㎡ (약 18.10평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

토지와 건물의 총 면적은 일괄 매각됩니다.

건축물대장상으로는 해당 건물이 업무시설 및 공동주택으로 이용 중인 복합 용도 건물입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 부산광역시 동래구 안락동에 위치하며, 한국전력공사 동래지사 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께하는 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 동해선 안락역이 본건 남서측 직선거리 약 300미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 부지는 북측으로 약 8미터 내외 폭의 도로에 접하고 있습니다.

주변 시설: 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 일반적인 도심 환경입니다. 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2019년 2월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 권리 금액은 211,200,000원입니다.

이후 접수된 모든 가압류(부산신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 신한카드) 및 임의경매개시결정(송도신용협동조합) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나, 해당 경매 절차에서 소멸 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 임차인 관련 정보는 제공되었으나, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 파악되어 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 안락동 지역에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 동해선 안락역 인근으로 교통의 편리성이 더해져 있습니다.

최근 주변 시세 분석:

최근 2026년 4월 실거래된 안락동 소재 다세대주택 매매 정보에 따르면,

- 2014년식 드림빌라 (221-2번지, 38.44㎡)는 12,750만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,097만원).

- 2022년식 메종드비앙445 (445-4번지, 29.67㎡)는 16,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,783만원).

- 2022년식 메종드비앙445 (445-4번지, 28.84㎡)는 16,200만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,858만원).

본건은 59.85㎡(약 18.10평)이며, 사용승인일이 2018년 10월 19일로 비교적 신축에 속합니다. 최근 신축 건물의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 시세는 평당 1,400만원에서 1,600만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 253,400,000원(18.10평 * 1,400만원)에서 289,600,000원(18.10평 * 1,600만원) 사이로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 동해선 안락역을 이용할 수 있으며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거 환경: 공동주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 상대적으로 조용한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생하거나 추가적인 협의 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 관계 확인 필요)

건축물 용도 혼재: 건축물대장 상 업무시설과 공동주택이 혼재된 건물로서, 일반적인 다세대주택과는 다를 수 있으며, 이는 향후 재산 가치나 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동래구 안락동에 위치한 안락펠리체 내 다세대주택 경매 물건입니다. 동해선 안락역을 이용할 수 있는 교통 편의성과 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 매각으로 인한 소멸에 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 명도 시 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.

동해선 안락역 인근으로 교통 및 역세권 프리미엄이 기대됩니다.

비교적 신축 건물에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 신축 다세대주택의 평당 가격이 1,400만원에서 1,800만원 선으로 형성되어 있습니다.

본건 전용면적 18.10평을 기준으로 계산 시, 시세 범위는 약 253,400,000원에서 289,600,000원 사이로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 높은 수준입니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용, 취득세, 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮은 편은 아니므로, 시세 범위를 고려하되 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 시각에서, 명도 위험 및 제반 비용을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.