나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31040 [1] 경상남도 진주시 이반성면 길성리 산8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이반성면 소재 「계룡마을」 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1):급경사지내 부정형의 토지로서 현재 자연림 상태입니다.
? 기호(2):사다리형 평탄한 토지로 현재 인접 대지(길성리 179 외)의 담장 내 화단 등으로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

? 기호(1):맹지로서, 인접토지를 통해서 접근가능합니다.
? 기호(2):남측으로 약 3m내외, 동측으로 약 1.5m내외의 포장도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1):농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
? 기호(2):계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

물건 비고

-일괄매각, 지분매각(공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용).
-목록2 토지위 지상에 타인소유 견사 소재하나 이설가능하므로 구애 없이 평가함. 목록2 토지는 인접토지(이반성면 길성리 177-1, 179)대지로 이용중임.
-임야에 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31040 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

감정가: 16,658,650원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 진주시 이반성면 길성리 산8

용도: 임야

토지면적: 16,284.00㎡ (약 4,926.39평)

토지지분: 5,746.6236㎡ (약 1,738.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 현황

매각대상: 토지일부지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각, 지분매각(공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용)

목록2 토지위 지상에 타인소유 견사 소재하나 이설가능하므로 구애 없이 평가함. 목록2 토지는 인접토지(이반성면 길성리 177-1, 179) 대지로 이용중임.

임야에 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음 (분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 건은 경상남도 진주시 이반성면 소재 「계룡마을」 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지 및 농가주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 주변 도로

기호(1) 토지는 급경사지 내 부정형의 토지로서 현재 자연림 상태입니다. 맹지이며, 인접 토지를 통해서만 접근 가능합니다.

기호(2) 토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 현재 인접 대지(길성리 179 외)의 담장 내 화단 등으로 이용 중입니다. 남측으로 약 3m 내외, 동측으로 약 1.5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박종갑

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2025년 07월 15일 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑6)입니다. 이로 인해 신용보증기금보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기구분: 갑1, 접수일자: 1971-05-12, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 정종식

등기구분: 갑2, 접수일자: 2017-06-14, 권리종류: 소유권이전 (상속), 권리자: 정대훈외 3명

등기구분: 갑5, 접수일자: 2018-07-02, 권리종류: 2번 허경회 지분 전부, 2번 정성훈 지분 전부 이전, 권리자: 정한숙 (증여)

등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-07-15, 권리종류: 2번 정대훈 지분 강제경매, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 10,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 진주시 이반성면 길성리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 농가주택으로 이루어져 있습니다. 대규모 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 역시 부족할 것으로 예상됩니다. 인근의 경상남도 수목원 등 자연 관광지가 위치하고 있어, 휴양 및 전원생활을 고려하는 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지 주변은 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 매우 제한적입니다. 대중교통 이용 역시 편리하지 않을 것으로 보이며, 차량을 통한 진주시내 접근이 필수적입니다. 진주시내까지의 거리는 차량으로 이동 시 일정 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 매각 후에도 타 공유자와의 관계에서 재산권 행사 및 관리에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 입찰 시 경쟁 요인이 될 수 있습니다. (1회에 한하여 허용)

6.2. 물건 현황 관련 리스크

* 분묘기지권: 임야의 특성상 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 견사 소재: 목록2 토지 상에 타인 소유의 견사가 소재하나 이설 가능하다고 평가되었으나, 해당 견사의 존재는 토지 이용에 물리적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 맹지 (기호1): 기호(1) 토지는 맹지이므로, 인접 토지를 통해서만 접근이 가능하여 활용에 제약이 있습니다.

6.3. 법적/이용 제한 리스크

* 토지이용계획: 본 건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 농림지역 및 산지 관련 규제는 개발 가능성을 크게 제약합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 이반성면 길성리의 임야로, 토지 일부 지분만 매각되는 강제경매 물건입니다. 주변은 농경지 및 농가주택 위주의 농촌 지역이며, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 하지만, 급경사, 맹지, 분묘기지권 가능성, 지분매각 등 다수의 권리 및 물건 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 농림지역, 보전산지 등 엄격한 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 향후 개발 및 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 현재로서는 전원생활이나 농업 목적 외의 투자 가치는 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 자연환경

* 경상남도수목원 등 인근 자연 관광지와의 근접성 (넓은 범위의 이반성면 기준)

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 16,658,650원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 상기 명시된 다수의 리스크와 제한사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 충분히 해소하거나 감내할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.