나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31019 [1] 경상남도 진주시 초전동 1705-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 초전동 소재 `장재초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
성숙중인 상가지대로서, 각종 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접한 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약10미터폭(왕복2차선)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역(2016-01-15), 지구단위계획구역(2016-01-15)(초장1지구), 소로1류
(폭 10m~12m)(2016-01-15)(소로1-상평35)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(명신
고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(초장1중학교
(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(초장1지구)<도시개발
법>.

제시목록 외의 물건

건물 기호(2)의 6층 옥상에 제시외물건 `태양광발전설비' 기호(a)가 소재하여 별도로 평가
하였으니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물로서,
외벽: 사비석치장, 스톤코트 마감 등,
내벽: 타일, 콘크리트 노출, 벽지, 인테리어 마감 등,
바닥: 화강석물갈기, 타일, 에폭시, 강마루 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(2) : 지1층 주차장 및 기계실,
1층~4층 근린생활시설,
5층,6층 단독주택.

설비내역

제반위생설비, 급.배수설비(온수 등), 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 보일러실이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등
으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매
진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.


2) 기 타
-. 본건 건물 기호(2)의 1층~4층에 소재하는 시스템에어컨은 세입자가 설치한 것으로
조사되어 감정평가에서 제외하였으니, 경매시 참고하시기 바람.
-. 본건 건물 기호(2)의 5층,6층에 소재하는 시스템에어컨은 철거 이설 예정으로 조사
되어 감정평가에서 제외하였으니, 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ' 보일러실)과 옥상 소재 제시외 물건(감정서상 'a'태양광발전설비) 매각 포함.
-건물에 소재하는 시스템에어컨은 감정평가에서 제외함.
-건물 계단실 벽체 일부 타일 파손됨. (감정평가서 참고 요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31019 (1)

소재지: 경상남도 진주시 초전동 1705-7

용도: 근린시설

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상6층

건축물 사용승인일: 2017-02-21

1.2. 면적 및 가치

감정가: 3,002,370,600원

토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1391.34㎡ (약 420.88평)

건물 제시외면적: 2.50㎡ (보일러실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 초전동에 위치하며, '장재초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 성숙 중인 상가지대로서 각종 근린생활시설 및 상업용 나지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건은 동측으로 약 10미터 폭의 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(초장1지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(명신고등학교, 초장1중학교 설립예정지), 도시개발구역(초장1지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 강진우

보증금: 50,000,000원

차임: 950,000원

전입일자: 2023-07-07

대항력: 없음

* 임차인: 이모은

보증금: 50,000,000원

차임: 1,250,000원

전입일자: 2023-06-12

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사소셜미디어

보증금: 50,000,000원

차임: 950,000원

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

* 임차인: 진주하나로교회

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

배당신고일자: 2025-10-02

대항력: 없음

* 임차인: 최사무엘

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

배당신고일자: 2025-10-02

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 6월 22일 접수된 경남은행의 근저당권(채권금액 1,650,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 채권 및 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 유동화전문회사에 의한 임의경매 개시 결정 또한 말소 대상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 초전동 지역은 개발이 진행 중인 상업 및 근린생활시설 밀집 지역입니다. 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재하며, 교육 시설(초등학교, 중학교, 고등학교)과의 근접성 또한 높습니다. 이는 상권 활성화 및 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 장재초등학교 등 교육 시설이 위치하며, 상업 지구로서의 발달로 인해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 왕복 2차선 도로에 접해 있어 대중교통 이용 및 자가용 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

'유동화물건'이라는 특성은 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 이에 따라 매각 및 명도 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 감정평가 제외 품목

건물 내 시스템 에어컨은 세입자 설치 또는 철거 예정으로 감정평가에서 제외되었습니다. 이는 매수 후 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 건물 하자

건물 계단실 벽체 일부에 타일 파손이 확인되었습니다. 감정평가서를 통해 상세 내용을 확인하고 보수 비용을 산정해야 합니다.

6.4. 제시외 물건

감정서상 'ㄱ' 보일러실 및 옥상 'a' 태양광발전설비가 매각에 포함되나, 이들 물건의 소유권 및 취득 관련 사항을 추가적으로 재확인하는 것이 권장됩니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 보고되거나 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 준주거지역에 위치하며 개발이 활발한 상업 지구에 자리 잡고 있어 향후 상권 발전 가능성이 높습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 용도로 활용이 가능하며, 교육 시설과의 인접성 또한 장점입니다. 다만, 유동화 물건으로서의 특성, 시스템 에어컨 제외, 건물 일부 하자 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준주거지역 내 위치 및 개발 중인 상업 지구로서 높은 미래 가치 기대.

* 다수의 근린생활시설, 상업용지 인접으로 인한 임대 수익 잠재력.

* 초등학교, 중학교, 고등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* 제시외 건물 및 태양광 설비 매각 포함으로 인한 추가 수익 또는 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 물건이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 3,002,370,600원을 기준으로 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 상기 명시된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.