나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12218 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 502 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2 건물 중 블럭조 스레트 지붕 단층 주택 24.8㎡은 멸실상태로 평가에서 제외.
3. 목록 1 토지상의 수목, 담장 등은 토지에 포함하여 평가함.
4. 본건 토지 내에 인접한 활천3길 20 건물의 일부(블럭조 강판지붕 단층창고)가 포함되는 것으로 확인되는 바, 정확한 경계확인은 지적측량 요구됨.
5. 감정서에 의하면, 본건 소재지에 등기사항전부증명서상 본건 매각과 관계 없는 건물(울산광역시 울주군 두서면 활천리 502, 보로크조 세멘트와즙 평가건 주택 1동 건평 15평, 소유자 한하기)이 등재되어 있으나 일반건축물대장 부존재 및 현장조사시 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12218 (1)

채권자: 두북 (두북농업협동조합으로 추정)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 502 (신주소: 울산광역시 울주군 활천3길 6-13)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 483.00㎡ (약 146평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.80㎡ (약 22.6평)

건물 제시외면적: 14.47㎡ (매각에 포함)

건축물 정보: 블록구조, 기와/세멘기와/스레트 지붕 단층 주택, 건축일자 1969년

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 215,366,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 주변 도로 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 가장 가까운 버스정류장은 도보 약 15분 거리에 위치하며, 시내까지는 차량으로 약 40분 소요됩니다.

2.2. 주변 환경

* 주변은 농경지와 임야, 소규모 주택단지가 혼재된 농촌 지역입니다. 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았으나, 정확한 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016-08-26, 두북농업협동조합 근저당 (36,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

* 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 369,759,442원

* 건물 등기부 채권 총액: 369,759,442원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 임차인 없음)

* 주의: 등기부 현황 및 명세서상 별도 임차인 정보가 없습니다. 만약 현황 조사 시 미상 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 내 자체적인 상권은 발달하지 않았으며, 주민들은 인근 읍내를 통해 생활필수품 구매 및 금융 거래 등을 이용하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 가장 가까운 편의점은 차량으로 5분 거리에 있으며, 마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 15분 이상 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 두서초등학교, 두서중학교가 소재하여 통학이 가능합니다. (도보 약 20-30분 소요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 채권 총액이 감정가보다 높아 채무 부담이 상당합니다.

* 후순위 권리자들의 인수 가능성은 낮으나, 예상보다 높은 경쟁으로 인한 입찰가 상승 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 목록 2 건물 중 블럭조 스레트 지붕 단층 주택 24.8㎡은 멸실 상태로 평가에서 제외되었습니다.

* 본건 토지 내에 인접한 활천3길 20 건물의 일부가 포함되는 것으로 확인되어, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필수적입니다.

* 등기사항전부증명서상 본 매각과 관계 없는 건물(소유자 한하기)이 등재되어 있으나, 일반건축물대장 부존재 및 현장조사 시 소재불명으로 확인되어 현황과 공부상 차이가 존재할 수 있습니다.

* 건축물 자체 노후화 (1969년 건축)에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 인접 토지 경계 불확실성에 따른 향후 토지 이용 및 분쟁 가능성.

* 혐오시설 존재 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다.

건축된 지 오래되었고, 일부 멸실된 건물 및 경계 불확실성 등 물건 자체의 하자가 존재합니다.

총 채권액이 상당하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주변 시세 및 정확한 경계 확인을 통한 잠재적 리스크 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성 (단, 건축 규제 확인 필요).

* 농촌 지역의 비교적 저렴한 토지 가격 (시세 확인 후).

* 입찰 전, 상세 현장 조사 및 지적 측량을 통해 경계 문제를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 215,366,000원입니다.

* 주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 본 물건의 토지 가치는 약 (시세 조사 결과 기입)원, 건물 가치는 약 (시세 조사 결과 기입)원으로 추정됩니다.

* 다만, 멸실 건물, 경계 불확실성, 건물 노후화 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80~100% 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.