나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1293 [1] 울산광역시 동구 방어동 1094-3 대호하이빌2차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '화암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통싱황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물내 제3층 제301호로서,
외벽: 타일붙임 마감등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(무거중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(우신고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1293 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 1094-3, 대호하이빌2차 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원 (금 일억삼천육백만원)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 64.09㎡ (약 19.39평)

토지 지분: 64.0875㎡ (약 19.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 76.45㎡ (약 23.13평)

건물 지분: 76.45㎡ (약 23.13평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 대호하이빌2차

주용도: 공동주택 (다세대주택)

준공일: 2002년 03월 28일

총 층수: 4층

건축 구조: 철근콘크리트구조

해당 층: 3층

전유부 호수: 301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '화암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지 형상은 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 02월 12일에 접수된 국민은행의 근저당 (채권 최고액 금 92,400,000원) 입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑10: 국민은행 근저당, 갑11: 주식회사케이비국민카드 근저당, 갑8: 롯데카드주식회사 가압류, 갑7: 동구(울산광역시) 압류 등은 모두 말소 예정)

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이나, 보증금 인수 금액이 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않을 것으로 추정됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 확인은 필수적입니다.

3.5. 등기부 요약

소유권 이전 내역 (접수일자 기준):

* 2003-07-23: 명은정

* 2007-04-16: 이차길

* 2011-07-25: 원관희 외 1명 (매매)

* 2025-12-08: 원관희 외 3명 (상속, 5번원관희지분전부이전)

주요 권리 내역 (말소기준권리 포함):

* 2019-02-12: 근저당 (국민은행, 채권금액 92,400,000원) - 말소기준권리

* 2025-07-24: 임의경매 (국민은행, 채권금액 76,364,437원)

* 2025-03-24: 5번원관희지분가압류 (롯데카드주식회사, 채권금액 18,857,785원)

* 2022-12-16: 5번원관희지분압류 (동구(울산광역시), 세무2과-1 1198)

* 2025-08-12: 5번원관희지분가압류 (주식회사케이비국민카드, 채권금액 9,744,909원)

총 등기부채권액: 121,002,694원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시설

본건이 소재한 '대호하이빌2차'는 울산광역시 동구 방어동 지역에 위치하며, 주변에는 유사한 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 화암초등학교와 같은 교육 시설이 혼재하고 있습니다. (자료 참조)

4.2. 최근 매매/임대 시세 분석 (주변 유사 물건)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 다세대주택의 최근 매매/임대가는 다음과 같습니다.

* 방어동 122-5 (삼환비치B, 1992년식, 전용 59.39㎡): 2026년 5월 매매 6,000만원 (3.3㎡당 약 336만원)

* 방어동 363-3 (에덴원투룸, 2001년식, 전용 36.28㎡): 2026년 5월 매매 2,600만원 (3.3㎡당 약 238만원)

* 방어동 900-12 (우진(다), 1992년식, 전용 45.22㎡): 2026년 7월 매매 3,300만원 (3.3㎡당 약 242만원)

(자료에서는 방어동 900-12 물건이 2026년 7월 14일 매매 3,300만원으로 표기되어 있습니다.)

4.3. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 136,000,000원이며, 이는 토지면적 약 19.39평, 건물면적 약 23.13평 기준입니다. 주변 유사 면적의 매매가를 볼 때, 감정가가 주변 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 제공된 JSON 데이터상의 매매가(2,600만원~6,000만원)는 본건의 감정가와 큰 괴리가 있으며, 이는 본건의 면적이나 위치, 혹은 특수성으로 인한 것일 수 있습니다.

4.4. 혐오시설 및 개발 정보

주변 지역 개발 관련 정보로, 방어동 지역은 노후화된 주거 환경 개선을 위한 도시재생 사업 등이 추진되고 있습니다. 또한, 과거 방어진문화센터 운영 관련 논란, 방어진 남방파제 불법 포장마차촌 철거, 국민아파트 철거 후 복합문화시설 조성 계획 등이 확인되었으나, 본건의 직접적인 혐오시설이나 부정적인 영향에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 화암초등학교가 위치하며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5.2. 교육 환경

화암초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설 및 교통 편의성을 바탕으로 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 주변 시세의 괴리

본건의 감정가가 주변 유사 다세대주택의 실거래가 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 재평가 또는 현장 조사를 통해 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 명도 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 연식

건축년도가 2002년으로 약 24년 경과하였기에, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 다세대주택으로, '화암초등학교' 인근에 자리하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 가장 큰 우려는 감정가와 주변 실거래가 사이의 큰 격차입니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면 본건의 감정가가 과도하게 높게 책정된 것으로 추정됩니다. 따라서, 정확한 시세 파악과 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하는 것이 최우선 과제입니다. 토지 지분이 건물 면적에 비해 상대적으로 넓다는 점은 긍정적이나, 전반적인 시장 상황 및 물건의 실제 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 넓어 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 생활 편의시설 인접: 학교, 근린생활시설 등이 가까워 주거 편의성이 양호합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수는 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 136,000,000원

* 주변 시세 (JSON 기반, 3.3㎡당 약 238만원 ~ 336만원):

* 본건 건물 면적 76.45㎡ (약 23.13평) 기준

* 보수적 시세 추정 (3.3㎡당 250만원): 약 5,874만원

* 평균 시세 추정 (3.3㎡당 280만원): 약 6,476만원

* 상위 시세 추정 (3.3㎡당 330만원): 약 7,634만원

감정가와 주변 실거래가 간의 큰 괴리(약 2~3배 이상 차이)를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 비율로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현장 조사 및 추가적인 시세 검토가 필수적이나, 보수적으로 감정가의 50% ~ 70% 수준을 고려하여 70,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 매매가 정보가 실제 본건과 직접적으로 비교하기에는 한계가 있음을 인지해야 합니다. 따라서 75,000,000원 ~ 85,000,000원 을 목표 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.