나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31552 [1] 대구광역시 달서구 상인동 583-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ""도시철도1호선 상인역"" 남측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색
환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 토지 일부는 도로공제부분인 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로서,
-외벽: 외장타일 및 복합판넬마감, 스톤코트마감 등,
-내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등,
-바닥: 실내바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가)1층: 근린생활시설
2~4층: 다가구주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31552 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 583-17

용도: 근린주택 (1층: 근린생활시설, 2~4층: 다가구주택)

감정가: 1,020,117,200원

토지면적: 218.00㎡ (약 65.9평)

건물면적: 384.71㎡ (약 116.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 달서구 상인동, 도시철도 1호선 상인역 남측 인근에 소재합니다.

주위환경: 본건 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(상인역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용: 자체 지반은 대체로 평탄한 세장형의 토지이며, '주상용건부지'로 이용 중에 있습니다.

도로: 본건 북동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 2월 13일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 528,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 현황으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 특수물건 정보 참고)

임차인 현황:

* 김 (보증금 85,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2021-03-05, 확정 2021-02-16, 배당신고 2024-04-08, 대항력 없음)

* 박 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-02, 확정 2023-04-12, 배당신고 2025-05-09, 대항력 없음)

* 손 (보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-10-30, 확정 2023-10-30, 배당신고 2025-09-02, 대항력 없음)

* 심 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-20, 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-06-21, 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음, 대항력 없음)

* 조 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-21, 확정 2019-05-28, 배당신고 2025-10-17, 대항력 없음)

* 조 (보증금 20,000,000원, 차임 860,000원, 전입 2024-04-01, 확정 2024-06-14, 배당신고 2025-08-29, 대항력 없음)

* 차 (보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-09-17, 확정 2021-09-23, 배당신고 2025-09-03, 대항력 없음)

* 최 (보증금 80,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2021-01-07, 확정 2021-01-07, 배당신고 2024-10-18, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-20, 확정 2023-04-10, 배당신고 2025-10-13, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

특이사항:

* 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있습니다.

* 전세사기 피해자 임차인의 우선매수권이 있으며, 해당 권리 행사는 1회로 제한하는 특별매각조건이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구 지하철 1호선 상인역 초역세권에 위치하며, 주변 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역입니다. 상인역을 중심으로 활성화된 상권을 형성하고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 인근 지역의 다세대 주택(상인파크빌, 한울빌라트, 태일빌리지)에서 2026년 4월~6월 사이 5천만원에서 1억 5천만원 사이의 실거래가 있었습니다. 다만, 해당 거래들은 다세대 주택의 개별 호실 거래로, 본건과 같이 단독 건물의 전체 거래와는 시세 분석 시 직접적인 비교보다는 참고 자료로 활용하는 것이 적절합니다.

건축물대장상 본건은 7가구의 다가구 주택과 제1종 근린생활시설(소매점)로 구성되어 있어, 건물 전체의 임대 수익 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 대구 도시철도 1호선 상인역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 차량을 이용한 시내외 이동도 편리합니다.

편의시설: 상인역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 프랜차이즈 상점 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 상인동 일대에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 달서구 내 종합병원 및 여러 전문 병의원이 가까운 거리에 위치해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보상, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 총 10명의 임차인이 파악되었으며, 모두 대항력 없는 임차인으로 분석됩니다. 다만, 일부 임차인(심 , 이 )의 경우 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 실제 배당 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

전세사기 피해 임차인 우선매수권: 전세사기 피해자로 확인된 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있는 조건이 있습니다. 이 권리 행사 시 명도 절차가 복잡해질 수 있으며, 1회 행사 제한 조건이 있음을 유의해야 합니다.

공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 낙찰 후 공유자가 우선적으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

토지 일부 도로 편입: 본건 토지 일부가 도로로 편입되어 있다는 점은 향후 토지 이용 및 재산권 행사 등에 제약이 될 수 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 면적 및 법적 근거를 확인해야 합니다.

건축물 사용승인일: 제공된 JSON 정보의 건물 연식(2002년, 1993년)과 건축물대장의 사용승인일(2019년) 사이에 차이가 있습니다. 건축물대장상의 2019년 사용승인일이 본 건물의 실질적인 건축 연도를 나타내므로, 비교적 신축에 해당하여 가치 하락 요인은 적습니다.

건물 상태: 현재 임대 관계 미상인 임차인이 존재하며, 건물 전체의 관리 상태, 유지 보수 현황 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 지하철 1호선 상인역 역세권에 위치한 근린주택으로서, 입지적 가치가 매우 높습니다. 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점과 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구 주택으로 구성된 복합 용도라는 점은 임대 수익 창출 측면에서 긍정적입니다.

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 또한 0원이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공유자 우선매수 및 전세사기 피해 임차인의 우선매수권이라는 특수 매각 조건은 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 또한, 토지 일부의 도로 편입 가능성도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 정확히 파악한다면, 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대구 지하철 1호선 상인역 초역세권으로 교통이 편리하고 생활 인프라가 풍부합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태이며, 건물 가치 유지에 유리합니다.

수익성: 1층 근린생활시설과 다가구 주택 구성으로 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

권리 부담 없음: 인수되는 임차인 보증금이 0원으로, 낙찰 후 추가 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,020,117,200원

주변 시세 분석:

최근 다세대 주택 개별 호실 매매 사례(2026년 4~6월, 5천만원~1억 5천만원)를 바탕으로 단순 평당가를 적용하면, 본 건 건물 면적(약 116.4평)에 약 490만원~670만원/평을 적용 시 약 5.7억~7.8억 원으로 산출됩니다. 이는 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 개별 호실 거래와 전체 건물 거래 특성의 차이를 고려해야 합니다.

본 건 토지 면적(약 66평)의 경우, 상인동 일대 제3종일반주거지역의 토지 시세를 평당 1,000만원~1,500만원으로 가정 시, 토지 가치만 약 6.6억~9.9억 원으로 추정됩니다.

2019년 사용승인된 약 384.71㎡ 규모의 건물 가치를 고려할 때, 10.2억원의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계 및 특수 물건 고려:

인수되는 임차 보증금이 0원인 점은 매우 긍정적인 요인입니다.

하지만 공유자 우선매수권 및 전세사기 피해 임차인 우선매수권과 같은 특수 조건은 입찰 경쟁 및 명도 과정에 변수로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지 일부의 도로 편입 가능성도 잠재적 리스크로 감안해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 우수한 입지와 비교적 신축인 건물, 권리 부담 없음이라는 강점을 가지고 있습니다. 그러나 공유자 우선매수 및 전세사기 임차인 우선매수권이라는 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 수준에서 치열한 경쟁이 예상됩니다.

주변 시세를 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 9억 8천만 원 ~ 10억 8천만 원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (시작가는 감정가인 10억 2천만원 이상이 될 것으로 예상됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.