나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31564 [1] 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 916-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 소재 ""벽진초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근
일대는 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(4) 토지는 2필 일단의 사다리형 유사 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체
로 등고 평탄한 편이며, ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로 및 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로
에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 상업용지(성주군고시제2022-92호), 제2종지구단위계획구역(수촌지구
(주거형) 성주군고시 제2022-54호), 주거용지(성주군고시제2022-92호), 중로2류
(폭 15m~20m)(중로2-1호선 성주군고시 제2022-54호)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(경상북도
기념물 제48호 월회당(4구역))<경상북도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>임.



기호(4): 계획관리지역, 상업용지(성주군고시제2022-92호), 제2종지구단위계획구역(수촌지구
(주거형) 성주군고시 제2022-54호), 주거용지(성주군고시제2022-92호), 중로2류
(폭 15m~20m)(중로2-1호선 성주군고시 제2022-54호)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(경상북도
기념물 제48호 월회당(4구역))<경상북도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타:
본건 기호(1),(4) 토지는 기호(2),(5) 건물이 실제 1동의 건물인 점 등으로 보아 일단의
토지로 이용 중이고 그 이용 상황이 사회적 · 경제적 · 행정적 측면에서 합리적이고
대상 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다
고 판단되어 일괄하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2),(5): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(실제 1동의 건물)로서
외벽: 타일 붙임, 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감, 타일 붙임, 벽지 마감 등
바닥: 타일 마감, 장판지 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

기호(3): 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층 건물로서
외벽: 시멘트 몰탈 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감 등
바닥: 시멘트 몰탈 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2),(5) 1층 및 2층: 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

기호(3): 창고로 이용중임.

설비내역

기호(2),(5): 급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 태양광 발전 설비(옥상 소재하는
비가림시설 지붕 상단에 소재) 등 되어있음.

기호(3): 급·배수설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 ""지적개황도, 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조(제시외건물 ㉠~㉤).

공부와의 차이

기호(2),(5) 건물은 공부상 2개동으로 되어 있으나 실제 1동 건물이며, 기호(5)의 공부상
용도는 '근린생활시설'로 되어 있으나, 실제 '근린생활시설 및 주택'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타
본건 기호(2),(5) 건물 옥상에 소재하는 비가림 시설 및 본건 기호(3) 건물에 소재하는
반지하 창고는 본건 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구서부지원 2025타경31564 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 916-3번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 330,768,220원입니다.

토지 면적은 418.00㎡ (약 126.45평)이며, 건물 면적은 339.72㎡ (약 102.77평)입니다.

이 중 제시외 건물 면적 53.97㎡도 포함되어 일괄 매각 대상입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농협은행(주)이며, 공동담보 및 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각(제시외 건물 포함) 및 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자가 있다는 점을 명시하고 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 소재 "벽진초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있어 지역 생활권의 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건의 남서측으로는 폭 약 16미터 내외의 포장도로, 북서측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 형태 및 이용상태

본 건 기호(1),(4) 토지는 2필지로 이루어진 사다리형 유사 토지로서, 인접지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 편입니다. 현재 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지(기호(1), (4))는 다음과 같은 용도지역 및 구역에 속해 있습니다.

계획관리지역, 상업용지, 제2종지구단위계획구역(수촌지구), 주거용지, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(경상북도 기념물 제48호 월회당 4구역), 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건물 신축, 증축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 2월 6일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을8)입니다.

* 주요 등기 현황

- 소유권 이전: 1975년 2월 19일 (갑1), 2018년 1월 2일 (갑4, 증여)

- 근저당권: 2018년 2월 6일 (을8, 농협은행주식회사, 금204,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 기술보증기금 (2024-05-02), 경기신용보증재단 (2024-10-02), 삼성카드 (2025-05-08), 하나은행 (2025-05-16)

- 임의경매: 농협은행 (2025-07-21)

등기부채권 총액은 326,538,218원입니다.

* 임차인 현황 및 권리분석

- 임차인: 안성자

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-08-14

- 대항력: 없음

- 비고:

- 임차인: 여영자

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1982-09-21

- 대항력: 있음

- 비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 여영자는 1982년 9월 21일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 철저한 확인 및 법률 검토가 필요합니다. "대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 주의사항 또한, 명도 관련 잠재적 리스크를 내포하고 있어 특별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 지역은 "벽진초등학교"를 중심으로 형성된 생활권으로 판단됩니다. 주변에 근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 수행하고 있습니다. 토지이용계획상 상업용지, 주거용지, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 잠재적으로 내포하고 있습니다. 다만, 성주군이라는 지역적 특성을 감안할 때, 대규모의 번화한 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 상권으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 인근에 벽진초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 주변 도로망이 비교적 잘 갖추어져 있어 지역 내외 이동이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대형마트나 종합병원 등은 인근 도시 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 여영자(전입 1982-09-21)는 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 금액은 별도로 확인이 필요합니다.

* 임대차관계 미상 전입자: "대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 주의사항은 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 소지를 안고 있습니다. 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 동일한 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 벽진면에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 장점이 있습니다. 벽진초등학교 인근이라는 입지 조건과 주상용 건부지로 활용 중이라는 점은 긍정적입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 승계 부담은 적습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인과 임대차 관계가 불명확한 전입자의 존재입니다. 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인의 경우, 실제 인수해야 할 금액이 있을 수 있어 명도 시 상당한 주의가 필요합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 요소입니다. 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 취득 가능.

* 계획관리지역, 상업용지, 지구단위계획구역 지정으로 향후 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 근린생활시설 및 주택 복합 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 또는 실거주 목적 활용 가능.

* 벽진초등학교 인근으로 지역 생활권 내 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 330,768,220원

제공된 주변 연립주택의 최근 매매 정보(2024년 3월, 63,000,000원)는 본 건의 근린주택 용도 및 규모와 차이가 커 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 또한, 본 건은 대항력 있는 임차인과 임대차관계 미상의 전입자라는 명도 및 권리 인수 관련 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인에 대한 잠재적 비용 및 낙찰 후 명도 절차에 소요될 시간과 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 이는 추정치이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사, 임차인 및 전입자 관련 권리관계 명확화, 주변 시세 및 유사 물건 거래 동향 심층 분석 후 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 유무에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있음을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.