나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31546 [1] 대구광역시 달서구 본동 1056 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 본동 소재 '본리네거리' 남동측 인근에 위치하며,주위로는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 접근은 가능하며,인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

남하향의 사다리형 완경사지로서 다가구주택 건부지로 사용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약4m정도 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

［건물감정평가요항표 ］참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트4층 건으로서
외벽 : 타일 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지,타일 붙임,졸라톤 등 마감
바닥 : 강마루,데코타일,자기질 타일 등 마감
창호 : 칼라새시 이중창구조임.

이용상태

1층:사무소(공실)
2층:다가구주택(6가구)
3층:다가구주택(6가구)
4층:다가구주택(2가구)

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,4층은 시스템에어컨 설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 발코니(2층:29.5㎡, 3층:2층:29.5㎡, 4층:16.1㎡)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각. 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31546 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 본동 1056

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,846,914,750원

* 토지면적: 509.00㎡ (약 153.97평)

* 건물면적: 693.17㎡ (약 209.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 소화신용협동조합 (근저당 기준)

* 주요 특징: 공유자우선매수신고, 전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사 가능 (1회 제한 특별매각조건)

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 본동 '본리네거리' 남동측 인근

* 주위환경: 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 간선도로 및 버스승강장 소재하여 교통 편리

* 토지형상: 남하향의 사다리형 완경사지, 다가구주택 건부지로 이용 중

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 4m 포장도로 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 토지 등기부:

* 소유권이전 (박계홍, 김하나)

* 근저당 (소화신용협동조합): 1,080,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (소화신용협동조합): 920,121,310원

* 가압류 (주식회사 케이뱅크): 6,296,594원

* 가압류 (신한카드): 7,539,455원

* 압류 (달서구)

* 토지 등기부채권 총액: 1,093,836,049원

* 건물 등기부:

* 소유권보존 (김하나)

* 근저당 (소화신용협동조합): 1,080,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (남지원): 160,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (윤준걸): 120,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (이재문): 20,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (한국토지주택공사): 160,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (박수현): 40,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (박수준): 160,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (박은진): 110,000,000원 (말소)

* 주택임차권 (안중영): 80,000,000원 (말소)

* 임의경매 (소화신용협동조합): 920,121,310원

* 가압류 (주식회사 케이뱅크): 6,296,594원

* 가압류 (신한카드): 7,539,455원

* 건물 등기부채권 총액: 1,943,836,049원 (주요 권리로는 근저당 10.8억, 임의경매 9.2억 등)

* 임차인 현황: (총 13명으로 파악됨. 모든 임차인의 대항력은 없으며, 모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-09-23, 확정 2025-08-08, 배당 2025-10-10.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 배당 2025-10-14.

* 김 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-17, 확정 2022-11-17, 배당 2025-08-27.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-30.

* 남 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-19, 확정 2022-07-15, 배당 2025-07-08.

* 박 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-15, 확정 2024-07-13.

* 박 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-02, 확정 2024-07-02, 배당 2025-07-10.

* 박 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-30, 확정 2024-09-11, 배당 2025-08-08.

* 안 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-14, 확정 2024-04-22, 배당 2025-08-08.

* 윤 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-10, 확정 2023-02-24, 배당 2025-05-21.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-26.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-03-29, 확정 2023-04-10, 배당 2025-05-21.

* 한국토지주택공사 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-03, 확정 2023-04-27, 배당 2025-05-30.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 소화신용협동조합의 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인들의 대항력은 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 전세사기피해자 임차인의 우선매수권 행사가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대구광역시 달서구 본동의 주거 밀집 지역에 위치하며, '본리네거리' 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 1층 상가(사무소)가 공실 상태로, 임대수익률 측면에서 아쉬움이 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택 및 다가구주택 위주로 형성되어 있어, 임차 수요는 지역 내 고정 수요에 기반할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (외부 지도 검색을 통한 확인 불가)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '본리네거리' 인근에 위치하여 상점, 은행 등 근린생활시설 이용이 비교적 편리할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. (정확한 거리는 추가 확인 필요)

* 주변 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기피해자 임차인 우선매수권: 해당 권리 행사 시 낙찰이 취소되거나 절차가 복잡해질 수 있습니다. (1회 행사 제한 조건 확인)

* 높은 채무 총액: 감정가보다 높은 채무 총액으로 인해 경매 진행의 불가피성이 높지만, 향후 부동산 시장 변동에 따라 시세 차익을 위한 전략 수립이 중요합니다.

* 1층 상가 공실: 즉각적인 임대 수익 발생에 제한이 있으며, 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 일부 임차인 정보 미확인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-30), 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-26) 등 정보가 일부 미비한 임차인이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 달서구 본동에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다.

* 토지와 건물 일괄매각이며, 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 다수의 임차인이 있으나 대항력은 없으며 보증금 인수 의무도 없습니다.

* 다만, 전세사기피해자 임차인의 우선매수권이라는 특수 조건과 높은 채무 총액, 1층 상가 공실 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 수요 확보 가능 지역.

* 다수의 임차 가구를 통한 꾸준한 임대 수익 창출 잠재력 (현재 1층 상가는 공실).

* 말소주의 원칙 적용으로 권리 분석이 비교적 용이함 (단, 우선매수권 행사 변수 있음).

* 향후 지역 발전 및 시장 상황에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰받는 즉시 명도를 완료하고 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 전세사기피해자 임차인의 우선매수권 행사 가능성, 높은 감정가 대비 채무 총액, 1층 상가 공실 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서의 추가적인 시장 조사, 유사 물건 낙찰 사례 분석, 그리고 본건의 현장 조사를 통한 면밀한 분석을 바탕으로 산정되어야 합니다.

* 감정가는 1,846,914,750원이지만, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.