나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3943 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용곡리 411 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용곡리 "새터마을" 북서측 인근(일련번호(1)), 포항시 북구 기계면 성계리 "화계마을" 서측 인근(일련번호(2~5))에 위치하며, 부근 일대는 대체로 농경지대임.

교통상황

(1): 본건까지 농기계 정도 접근 가능하며(본건 북동측에 소재하는 콘크리트 포장 농로에서 용곡리 409번지 토지의 일부를 이용하여 본건 토지에 접근하고 있음), 제반 교통사정은 보통시됨. (2~5): 본건까지 농기계 직접 접근은 곤란하며(타인 토지를 경유하여야 함), 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 부정형 토지로서, 답으로 이용중임. (2~3): 부정형 토지로서, 장기간 휴경으로 주로 잡목이 생육하고 있음. (4): 부정형 토지로서, 장기간 휴경으로 잡초, 잡목이 생육하고 있음. 본건 토지의 일부분에 분묘 여부를 확인하기 곤란한 잡초로 뎦힌 흙더미가 있음(별첨 "사진용지 참조). (5): 남북으로 긴 부정형 토지로서, 장기간 휴경으로 잡초, 잡목이 생육하고 있음.

인접 도로상태

(1): 지적도상 본건 토지는 서측으로 흥해읍 용곡리 707번지(지목: 도로, 소유자: 국(건설부)) 토지와 접하나, 용곡리 707번지 토지 중 본건 토지와 접하는 부분은 현재 도로로서의 역할을 하지 못하고 있음. 대신 북동측으로 콘크리트 포장도로와 약 2미터 정도 접하고 있음(단, 도로와 접하는 부분의 일부는 용곡리 409번지 토지이니 참조하시기 바랍니다) (2~4): 지적도상 맹지임. (5): 지적도상 본건 토지는 북측으로 기계면 성계리 1205번지 토지(지목: 도로, 소유자: 국(건설교통부))와 접하나, 성계리 1205번지 토지 중 본건 토지와 접하는 부분은 현재 도로로서의 역할을 하지 못하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 농업진흥구역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2). (2~5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립제한지역(2012-11-21)(수도법 제7조의 2).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

(2~3): 본건 토지의 공부상 지목이 "답"이나 현황 "휴경지(잡목 생육)임. (4~5): 본건 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황 "휴경지(잡초, 잡목)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3943 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용곡리 411

토지 용도: 답

감정가: 132,720,000원

토지 면적: 2,211.57㎡ (약 669.00평)

토지 지분: 2,211.570165㎡ (약 669.00평)

건물 정보: 건물 면적 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

채권자: 농협은행 주식회사

1.2. 현황 요약

본 물건은 포항시 북구 흥해읍 용곡리에 위치하며, 주위는 대체로 농경지대로 이루어져 있습니다. 본건까지 농기계 접근은 가능하나, 북동측 농로를 통해 일부 타인 토지를 경유하여 접근해야 합니다. 토지는 부정형으로서 현재 답으로 이용 중입니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 농업진흥구역, 공장설립제한구역(수도법 제7조의 2)으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 관련 법규 준수가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 "새터마을" 북서측 인근에 위치하며, 전반적으로 농경지가 분포하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 토지까지 농기계의 접근은 가능하나, 북동측 콘크리트 포장 농로를 이용하며, 일부 타인 토지(용곡리 409번지)를 경유하여야 하는 점을 고려해야 합니다. 지적도상으로는 서측으로 국유지인 용곡리 707번지 토지와 접하나, 현재 도로로서의 기능은 미흡합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 1994-12-27, 공유자전원의지분전부이전, 권리자: 장명재

* 갑2: 2010-03-30, 소유권이전(매매), 권리자: 최경옥 (매매가 167,000,000원)

* 을21: 2022-12-26, 근저당권공동담보, 권리자: 농협은행주식회사 (채권최고액 840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025-07-17, 임의경매, 권리자: 농협은행주식회사 (채권액 572,421,995원) - 본건 경매개시결정

3.2. 권리 인수 여부

말소기준권리인 근저당권(을21)보다 선순위 권리사항이 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 포항시 북구 흥해읍의 농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성과는 거리가 있습니다. 주변은 농업이 주된 활동인 지역입니다.

4.2. 주변 시설

포항시 북구 흥해읍은 포항시청이 있는 도심과 일정 거리 떨어져 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 읍내 지역에 분포합니다. 검색 결과, 포항시 북구 흥해읍에는 흥해공공도서관, 아이누리플라자(시립어린이집, 키즈카페 등)와 같은 공공시설이 건립되고 있거나 계획 중에 있습니다. 또한, 성곡온천과 같은 관광자원도 존재하나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본 물건은 농경지에 위치하므로, 일상생활을 위한 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다. 포항시 흥해읍 지역에는 행정복지센터, 보건지소 등이 있으며, 포항 시내 접근성을 통해 생활 기반을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경과의 연관성

포항시 북구 흥해읍 지역에서는 지적재조사사업 등이 진행되고 있어 토지 이용 및 개발 계획 관련 정보를 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 자격 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권 가능성

감정평가 요약에 따르면, 토지 일부에 분묘로 추정되는 흙더미가 있어 분묘기지권이 성립할 가능성이 있습니다. 이는 향후 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.3. 토지 이용 및 지목 관련 이슈

본 물건의 공부상 지목은 '답'이며, 감정평가에서도 '답으로 이용중'으로 기재되어 있습니다. 하지만 '농림지역, 농업진흥구역'으로 지정되어 있어 농지법 등 관련 법규에 따른 엄격한 이용 제한이 적용됩니다.

6.4. 도로 접근성 제한

현황상 농기계 접근은 가능하나, 일부 타인 토지를 경유해야 하고 지적도상 도로와의 접면이 실제 도로 기능을 제대로 하지 못하는 부분이 있어, 일반 차량의 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

6.5. 개발 및 이용 제한

본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

6.6. 혐오시설 관련 정보

주변 지역으로 포항시 북구 지역에 쓰레기 소각장, 음식물 처리 시설 등 폐기물 처리 시설 부지 선정을 둘러싼 주민 반발 및 갈등 사례가 다수 확인되었습니다. 이는 간접적으로 해당 지역의 민감성을 나타낼 수 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 흥해읍의 농경지에 위치한 토지입니다. 감정가는 1억 3천여만 원이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 권리상의 문제는 없어 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권 가능성, 엄격한 토지 이용 제한, 제한적인 도로 접근성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 외 다른 용도로의 개발은 어렵습니다. 따라서 본 물건은 농지로서의 활용 가치 및 취득 자격이 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 농업진흥구역 내 농지로서, 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 132,720,000원입니다. 인수해야 할 보증금(임차인 등)은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 하지만, 앞서 언급된 분묘기지권 가능성, 농지취득자격증명 미확보 시 보증금 몰수 위험, 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 답사 및 추가적인 법률 검토, 그리고 농지취득자격증명 확보 가능성을 바탕으로 최종 결정되어야 할 것입니다. 보수적으로 접근하여 92,000,000원 ~ 119,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 보시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.