나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3940 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1299 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양서초등학교" 북동 측 인근에 위치하며, 주위일대는 학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "상업용 건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(17m이하), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가 요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인일 2013.04.29] 내외벽 : 판넬잇기 마감 등, 바 닥 : 타일붙임 마감 등, 천 장 : 철골트러스 위 판넬잇기 마감 등, 창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 가) - 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정매립형 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기준시점 현재 임대 미상인바, 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3940 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1299

용도: 근린시설

감정가: 2,588,014,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 면적

토지면적: 787.70㎡ (약 238.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 398.40㎡ (약 120.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양서초등학교" 북동 측 인근에 위치하며, 주위일대는 학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

북측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(17m 이하), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

2.6. 건물현황

건물은 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 근린생활시설로, 2013년 4월 29일 사용승인되었습니다. 내외부는 판넬 및 타일 마감이며, 천정은 철골 트러스 위 판넬 잇기 마감입니다. 위생, 급배수 설비 및 천정 매립형 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2018년 3월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을35, 채권최고액 1,164,000,000원)입니다.

매각으로 인해 다음의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을35, 을36)

* 농협은행 임의경매 (갑5)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 등록되어 있습니다.

* 주식회사더캠패니

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 2020년 1월 15일 전세권 설정 100,000,000원 (말소됨)

* 주식회사지오컴패니

보증금: 100,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자(사업일자): 2021년 6월 21일

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025년 9월 16일

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 포항시 북구 양덕동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 양서초등학교 등 교육 시설과 대규모 아파트 단지가 다수 있어 풍부한 잠재 고객을 확보할 수 있는 지역입니다.

4.2. 상권 특성

제2종 일반주거지역에 속해 있으나, 인접한 대로변의 접근성과 주변 대단지 아파트 및 학교의 배후 수요를 바탕으로 근린생활시설로서 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

양서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거시설

주변으로 다수의 대단지 아파트가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.3. 교통

왕복 8차선 및 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 유지보수

2013년에 건축된 샌드위치 판넬 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

고도지구(17m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용 및 건축 시 일부 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 향후 낙찰가 변동 가능성

경매 물건 특성상 입찰 경쟁에 따라 최종 낙찰가가 변동될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재의 근린생활시설로, 양서초등학교 및 대규모 아파트 단지가 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 최적의 입지를 자랑합니다. 왕복 8차선 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 2013년에 건축된 건물로 비교적 신축이며, 모든 권리는 말소될 예정이어서 권리관계가 매우 깨끗합니다. 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재하나, 상업용 건부지로서의 가치가 높으며 일괄 매각 대상이므로 효율적인 활용이 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

* 배후 수요 풍부: 인근 대단지 아파트 및 학교 밀집으로 인한 안정적인 고객 확보.

* 뛰어난 접근성: 넓은 도로에 접해 있어 방문객 및 차량 통행 용이.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리행사에 부담 없음.

* 토지/건물 일괄 매각: 효율적인 개발 및 활용 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 2,588,014,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 해당 물건은 토지 787.70㎡(약 238.3평)와 건물 398.40㎡(약 120.5평)를 포함하는 근린생활시설입니다. 주변의 대단위 아파트 단지와 학교를 고려했을 때, 본 물건의 입지는 상업용으로서 매우 우수합니다. 현재 제시된 감정가는 이러한 입지 조건과 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

9.2. 초기 제안가

입찰 경쟁률 및 현장 시세 변동 가능성을 고려하여, 초기 입찰가는 감정가의 85% 수준인 약 2,200,000,000원에서 2,300,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 매각 기일의 진행 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.