나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3945 [1] 경상북도 포항시 북구 창포동 645 창포2단지주공아파트 212동 4층 407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 창포동 소재 ""창포초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 '제4층 제407호' 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 남향 내지 남서향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로
평탄하게 계단식으로 조성되어 있으며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 아파트단지 주변으로 진입도로 개설되어 있으며, 본건동(212동) 북측으로 폭 약
20미터의 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역,
대로2류(폭 30M~35M)(접함), 중로1류(폭 20M~25M)(접함),
중로2류(폭 15M~20M)(접함), 중로3류(폭 12M~15M)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-08-19)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>공동주택용지,
기호(②) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역,
소로2류(폭 8M~10M)(접함), 소로3류(폭 8M 미만)(접함),
중로2류(폭 15M~20M)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-08-19)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황
및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 포항지원 2025타경3945 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 창포동 645 창포2단지주공아파트 212동 4층 407호

* 용도: 아파트

* 감정가: 95,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (마스킹 처리)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

* 건물면적 (전용면적): 58.14㎡ (약 17.59평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보 없음. (해당 유닛의 전용면적은 58.14㎡임)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경상북도 포항시 북구 창포동 소재 창포초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거 지역으로서 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 단지 주변으로 진입도로가 개설되어 있습니다.

* 본건 동(212동) 북측으로는 폭 약 20미터의 왕복 4차로 도로에 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 도시지역 내 제3종일반주거지역 및 제1종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭원의 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 백재민 (개명전: 백광민) (이름 마스킹: 백 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-20

* 확정일자: 2021-10-21

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 있음

3.2. 권리분석 요약

* 등기부상 을구 7번 주택임차권(백광민, 110,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

* 그러나 임차인 현황의 '인수 보증금 합계' 항목에는 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서상 인수 조건이 명시되어 있으므로 배당 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.)

* 말소기준권리는 갑5번 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(2025-07-17 접수)입니다.

* 등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 정보

* 아파트명: 창포2주공아파트 (212동 407호)

* 준공년도: 1994년 (1995년 10월 19일 사용승인)

* 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층

* 단지 정보: 창포주공 1-1단지로 추정되며, 총 712세대 규모입니다. (본 건물 212동은 120세대 규모)

4.2. 최근 시세 동향

* 최근 2026년 5월~6월 거래 사례를 보면, 동일 면적(58.14㎡)의 아파트가 2층, 11층, 7층에서 각각 75,000,000원, 75,000,000원, 78,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가(95,000,000원)보다 낮은 수준으로, 현재 시세는 75,000,000원 ~ 78,000,000원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 창포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 노후화: 1994년에 건축되어 건축 연령이 높아 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 확인할 수 없어 실제 내부 상태가 악화되었을 가능성이 있습니다.

* 임차인 인수 조건: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 110,000,000원이 등기되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 '매수인이 인수함'이라는 문구가 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 포항시 북구 창포동에 위치한 아파트로, 학군 및 생활 인프라가 양호하며 교통 접근성도 무난한 편입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 가격 메리트를 가질 수 있습니다. 다만, 건물 노후화, 내부 상태 미확인, 대항력 있는 임차인 관련 부담 가능성 등은 신중하게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 감정가 비율이 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우, 실질적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 85,000,000원

* 산정 근거: 최근 실거래가(75,000,000원 ~ 78,000,000원)와 감정가(95,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시세 범위를 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있으나, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인이라는 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.