나이스옥션 법원경매 포항 2025타경436 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 산25-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 우현동 소재 ""유성여고"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 임야 및
아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지로 임야임.
기호(2): 사다리형에 가까운 완경사지로 휴경지임.

인접 도로상태

기호(1,2) 공히 남서측 타지번을 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등
학교), 준보전산지.
기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등
학교).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

①입목포함평가 ②연고미상의 분묘가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경436 (1)

물건종별: 임야

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 산25-1

면적: 토지 8596.00㎡ (약 2,600.00평)

감정가: 997,136,000원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남포항농업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 소재하며, 유성여자고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 임야, 아파트단지, 학교 등이 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 완경사지(기호1) 및 사다리형에 가까운 완경사지(기호2)로 휴경지 상태입니다.

인접 도로 상태는 남서측 타 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

토지이용계획으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(포항중앙초등학교)에 해당하며, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 남포항농업협동조합입니다.

말소기준권리는 2021년 4월 14일 접수된 남포항농업협동조합의 근저당권(을17)입니다.

본 경매 절차 진행으로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음)

등기부등본상 소유권 이전은 1982년 1월 23일 김대원 명의로 증여를 통해 이루어졌습니다.

총 등기부채권액은 645,600,000원입니다.

특이사항으로 분묘기지권 성립 여지가 있는 연고 미상의 분묘가 소재하며, 이에 대한 성립 여부는 불분명합니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (별도 임차인 정보 없음)

1.3. 상권분석

본건 소재지는 포항시 북구 우현동으로, 인근에 아파트 단지와 학교가 위치하여 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

이는 향후 지역 발전 가능성을 시사하며, 주거 용지 또는 개발 용지로서의 잠재력을 가집니다.

또한, 포항시 북구 원도심과 KTX포항역 인근 신도시를 잇는 통로에 위치하여 양 지역의 교집합 입지로 거듭날 가능성이 있습니다.

다만, 임야라는 특성상 직접적인 상업 활동보다는 미래 가치 상승을 염두에 둔 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육: 본건 북동측 인근에 유성여자고등학교가 있으며, 포항중앙초등학교 또한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다. 포항명도학교 등 특수학교도 소재합니다.

교통: 차량 접근은 원활하며, 인근 도로망(아치로 등)을 통해 시내 접근이 용이할 것으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업시설(탑마트, 커피숍 등)을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 포항문화원 또한 인근에 위치합니다.

주변 환경: 과거 버려진 쓰레기 더미가 도시 미관을 해치는 사례가 있었으나, 전반적으로는 숲으로 둘러싸여 있고 수변(아치지)이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 갖춘 입지라는 평가도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 연고 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있어 향후 분묘 이장 등과 관련한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 물건의 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등은 토지의 개발 및 이용에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

현황: 임야 및 휴경지 상태로, 즉시 수익을 창출하기보다는 개발 또는 용도 변경에 대한 계획이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에서 화장장, 쓰레기 소각장 등 혐오시설 유치를 둘러싼 갈등 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등은 들어설 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 북구 우현동에 위치한 임야로, 주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호하나, 분묘기지권 성립 가능성 및 지역 제한 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

현재 등기부상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 없는 것으로 파악됩니다.

감정가는 9억 9천만 원대이며, 토지면적은 약 2,600평입니다.

향후 개발 가능성 또는 토지 활용 계획에 따라 투자가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

위치: 포항시 북구 우현동의 비교적 양호한 입지에 소재하며, 원도심과 신도시를 잇는 잠재력을 지닙니다.

권리관계: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

잠재력: 주변 개발 또는 용도 변경 시 지가 상승 가능성이 있습니다. (다만, 토지이용계획 및 분묘 문제 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 997,136,000원

토지면적: 8,596㎡ (약 2,600평)

토지평당 감정가: 약 383,514원/㎡ (997,136,000원 / 8,596㎡)

토지평당 감정가: 약 1,270,898원/평 (997,136,000원 / 2,600평)

인수 보증금: 0원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 고려될 수 있습니다. 분묘기지권 및 토지이용계획상의 제약 조건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 요인(분묘, 지역 제한)을 고려하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 투자자의 직접적인 분석 및 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

예상 입찰가: 797,708,800원 ~ 897,422,400원 (감정가의 80% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.