나이스옥션 법원경매 김천 2025타경422 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 704동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 구미시 구평동 소재 구평남부초등학교 서측에 위치하며 부근은 아파트, 다세대
주택과, 학교, 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건중 10층 1004호 단위세대로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

구미 구평부영아파트 7단지 704동 10층 1004호 아파트임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 북향의 완경사지대이나 계단식으로 평탄하게 조성된 아파트부지임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선, 서측으로 보행자전용 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 대로3류(폭 25
m~30m)(2016-02-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 김천지원 2025타경422 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 슈퍼리치대부주식회사

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 부동산 기본사항

* 소재지: 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 704동 10층 1004호

* 용도: 아파트

* 건물명: 구평7단지부영아파트

* 건축년도: 2004년 (사용승인일 20040615)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 18층 건물 중 10층

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 37.04㎡ (약 11.20평)

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.14평)

* 감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 구미시 구평동 소재 구평남부초등학교 서측에 위치

* 주변: 아파트, 다세대 주택, 학교, 근린생활시설 등 형성

2.2. 교통 여건

* 차량 통행 용이, 제반 교통사정 보통

* 인접 도로: 동측/남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선, 서측 보행자전용 도로 접함

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(25~30m), 소로1류(10~12m), 중로2류(15~20m) 접합

* 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

3. 건축물 및 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 설비

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감

* 내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감

* 창호: 샤시 이중창호

* 설비: 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등

3.2. 면적 상세

* 토지면적: 37.04㎡ (약 11.20평)

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.14평)

* 총면적 (아파트 단지): 66,970.85㎡ (약 20,259.3평)

* *참고: 해당 물건의 분양면적은 명확히 제공되지 않았습니다. 제공된 전용면적을 기준으로 합니다.*

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 최초 소유권: 주식회사부영주택 (2010-03-02)

* 소유권 이전: 박순희 (2015-01-19), 이창민 (2015-04-30, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2015-04-30, 말소기준권리), 슈퍼리치대부주식회사 (2021-06-09, 말소)

* 채권질권: 김병철 (2021-06-09, 말소)

* 압류: 구미세무서장 (2024-09-11, 말소), 구미시 (2025-09-18, 말소)

* 임의경매개시결정: 슈퍼리치대부주식회사 (2025-07-23, 말소)

* 총 채무액 (등기부 기준): 124,800,000원

4.2. 말소기준권리

* 신한은행 근저당 (2015-04-30)

4.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* *참고: 아파트에서 지상권이 문제되는 경우는 드물며, 세부 내용은 현장 확인이 필요합니다.*

4.4. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계는 미상임.

* *주의: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 보증금 부담은 없으나, 명도 시 점유자 확인이 필요합니다.*

5. 시세 분석 및 상권 정보

5.1. 최근 매매 시세 분석

* 구평7단지부영아파트 최근 매매 사례 (2026년 기준):

* 2026년 6월 4일, 14층: 130,000,000원

* 2026년 7월 3일, 6층: 113,000,000원

* 2026년 7월 1일, 5층: 106,000,000원

* 감정평가액(130,000,000원)은 최근 고층 거래 사례와 유사합니다.

* 본건 10층은 5-6층보다는 높은 가격, 14층보다는 낮은 가격으로 형성될 것으로 예상됩니다.

5.2. 최근 전월세 시세 분석

* 최근 전월세 거래 사례 (2026년 기준):

* 5월 25일, 10층: 보증금 1,000만원, 월세 50만원

* 5월 23일, 14층: 보증금 10,500만원, 월세 0원 (전세)

* 5월 11일, 6층: 보증금 10,500만원, 월세 0원 (전세)

* 전월세 거래로 볼 때, 공실률은 낮을 것으로 예상되며, 전세 수요도 확인됩니다.

5.3. 상권 및 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능합니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 시설

* 단지 서측에 구평남부초등학교 위치 (도보 접근 가능)

* 교육환경 보호구역(상대, 절대)에 포함되어 교육 환경 양호

6.2. 단지 내 복리시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설 구비.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 분석 리스크

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현장 확인이 필요합니다.

7.2. 임대차 관계 리스크

* 임대관계는 미상으로, 별도의 점유자가 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 보증금 부담 리스크는 없습니다.

7.3. 혐오시설 유무

* 주변 환경 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

* 단, 일부 시설에 대한 개인별 민감도는 다를 수 있으므로 현장 방문 시 직접 확인하시기를 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 구미시 구평동에 위치하며, 구평남부초등학교 인접, 다양한 도로망 이용 가능.

* 단지 규모: 총 1002세대의 대단지 아파트, 관리 시설 양호.

* 시세: 최근 매매가 상승세를 보이며, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰 가능성 있음.

* 권리관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높음.

9. 종합 의견

* 본건은 구미시 구평동의 신축 20년차 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 단지 규모를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하고, 최근 거래 사례를 볼 때 시세 또한 안정적으로 유지되거나 상승할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상인 부분은 명확한 확인이 필요하지만, 인수 보증금이 없어 보증금 부담 리스크는 없습니다.

* 전반적으로 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 무리가 없는 물건으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 130,000,000원

* 최근 14층 매매가: 130,000,000원

* 최근 6층 매매가: 113,000,000원

* 최근 5층 매매가: 106,000,000원

* 본건은 10층으로, 5-6층보다는 높고 14층보다는 낮은 가격대에 형성될 가능성이 높습니다.

* 최근 최고가 거래가 감정가와 일치하며, 이를 기준으로 볼 때 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 인수되는 채무가 없으므로, 시장 가격 및 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 현 시세와 감정가를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원으로 산정합니다.

* *주의: 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.