나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8660 [1] 대구광역시 수성구 황금동 985 힐스테이트황금동 101동 25층2502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 ""경북고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
대단위 아파트단지,각종 상업시설,학교등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장이 소재하는등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상31층 건물중 25층 2502호로서
외벽:몰탈위페인팅 등 마감
내벽:벽지 및 타일 등 마감
바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감
창호:샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북동측으로 광로, 남서측 및 남측으로 왕복 2-3차로 아스팔트 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

황금동 985 :제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(*용도:공동주택 및 부대복리시설(*건폐율:16%이하, 용적률:280%이하, 층수:36층이하)), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해 관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조
및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근
주민탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로
평가하였는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8660 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 황금동 985 힐스테이트황금동 101동 25층 2502호

용도: 아파트

감정가: 562,000,000원

토지면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소화신용협동조합

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 황금동에 소재하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 각종 상업시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 경북고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 차량 접근이 용이하며, 간선도로변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 1.건물구조 및 상태

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조의 지상 31층 건물 중 25층에 위치한 2502호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 급배수, 난방, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.1. 2.토지 이용 현황

본건 토지는 부정형으로 자체 지반은 평탄하게 조성되어 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 북측 및 북동측으로는 광로, 남서측 및 남측으로는 왕복 2-3차로의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택 및 부대복리시설 건설에 관한 건폐율(16% 이하), 용적률(280% 이하), 층수(36층 이하) 규제가 있습니다. 또한, 광로, 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 1일 접수된 소화신용협동조합의 근저당권(을1, 703,200,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (갑1): 2018-08-10

* 소유권 이전 (갑2): 2018-09-07

* 소유권 이전 (갑4): 2020-12-31

* 근저당권 (을1, 말소기준권리): 2021-02-01, 703,200,000원

* 주택임차권 (을4, 말소): 2023-08-18, 300,000,000원 (전입 2022-03-10, 확정 2020-06-08)

* 임의경매 (갑6, 말소): 2025-07-17, 586,000,000원

임차인 현황 조사 결과, 임차인 고 씨가 확인되었습니다.

* 임차인: 고

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2023-10-26

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

임차인 고 씨는 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 우선변제받아야 하나, 배당신고일자(2023-08-18)는 근저당권 접수일자(2021-02-01)보다 늦습니다. 등기부상 '을4'로 기재된 주택임차권 또한 말소 예정으로 표시되어 있으며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 임차인의 내부 확인이 어려워 정확한 수리 상태 등을 파악하기 어려웠으므로, 현장 방문 시 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 황금동은 대구 수성구의 대표적인 부촌 지역 중 하나로, 고급 주거 단지가 밀집해 있습니다. 단지 주변으로 다양한 상업시설, 편의시설, 병원, 금융기관 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등과도 접근성이 좋은 편이며, 이는 향후 상권의 안정성과 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 경북고등학교가 인접해 있으며, 대륜고, 정화여고 등 명문 학군으로 알려진 지역 내에 위치하여 교육 환경이 매우 우수합니다. 주변에 다수의 초중고등학교가 밀집해 있습니다.

* 교통: 단지 인근으로 대규모 도로가 잘 정비되어 있어 자가용 이용이 편리합니다. 또한, 주요 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 가까워 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 풍부하게 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가서상 임대 관계 및 내부 상태 확인이 어려워 정확한 내부 구조나 수리 여부를 파악하지 못했습니다. 이는 매각 진행 시 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성으로 이어질 수 있으므로, 현장 조사 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 리모델링 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 있어 관련 사업 진행 여부도 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보와 일반적인 지도 검색으로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획이나 환경 변화 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖춘 힐스테이트 황금동 아파트입니다. 단지 규모가 크고 지역 내 선호도가 높아 안정적인 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 확인의 제약은 현장 방문을 통해 반드시 해소해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 수성구 명문 학군: 자녀 교육에 최적인 환경을 제공합니다.

* 뛰어난 생활 편의시설: 풍부한 상업, 의료, 금융 시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 선호도: 대단지 아파트로 지역 내 선호도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 562,000,000원에서 권리 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 동향과 본건의 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 최근 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 그리고 본건의 정확한 내부 상태 및 수요를 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다. (예상 입찰가는 별도 심층 분석을 통해 산정 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.