나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8659 [1] 대구광역시 수성구 황금동 99-1 태왕아너스 105동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 ""국립대구박물관"" 북측 인근에 위치하며 부
근일대는 아파트, 주변상가, 학교시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 건물 중 4층 403호 단위세대로서
외벽 : 화강석 마감 및 시멘트몰탈위 페인팅
내벽/천장 : 벽지 도배 및 타일 마감 등
바닥 : 장판재 및 타일 깔기 등
창호 : 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어있으며 도시
가스보일러에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 자체지반은 대체로 평탄하게 정지되어 있으며 아파트
및 부속건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 35미터 포장도로, 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로,
남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 제3종일반주거지역, 아파트지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동도중학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정화중,정화여자고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, (하천)은 건설과(666-2994)확인임.




기호(2)토지 : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동도
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정화중,정화여자고등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기 타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8659 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠에스에이제십육차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 황금동 99-1 태왕아너스 105동 4층 403호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,000,000,000원

토지면적: 40.61㎡ (약 12.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.60㎡ (약 29.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 '국립대구박물관' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 학교 시설 및 근린공원으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수성1, 수성1-1, 수성3, 수성3-1, 수성4, 수성5, 수성6, 순환3, 순환3-1번 버스 등이 단지 인근을 경유합니다. 또한, 대구 도시철도 3호선 황금역이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로 상태

단지 동측으로 노폭 약 35미터 대로, 북측으로 노폭 약 8미터 도로, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 도로가 접해 있어 차량 통행 및 단지 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 아파트지구로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동도중학교, 정화중학교, 정화여자고등학교)에 해당합니다. (하천 관련 정보는 건설과 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 8월 25일 접수된 애큐온저축은행의 근저당권(을34)입니다. 이 근저당권을 포함하여 을구의 모든 근저당권(애큐온저축은행, 주식회사페어컬렉션대부)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 그러나 '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우, 명도 저항 또는 보증금 인수 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 편의 시설

본건 단지는 국립대구박물관 북측에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린상가, 학교 시설 및 근린공원이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 범어동 및 만촌동과 함께 대구의 주요 부촌으로 인식되는 지역입니다. 다만, 편의시설 중 유흥 및 오락시설(당구장, 볼링장, 노래방 등)은 상대적으로 적은 편이며, 주로 병원, 약국, 학원 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 학군 정보

본건 단지는 대구경동초등학교, 경신중학교, 경북고등학교와 같은 우수한 학군에 인접해 있습니다. 이러한 교육 환경은 단지의 가치를 높이는 중요한 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 태왕아너스

건설사: (주)태왕

입주년월: 2004년 7월

총세대수: 480세대

총동수: 4동

최고층: 20층

난방방식: 개별난방

주차대수: 총 1036대 (가구당 약 2.16대)

5.2. 부대 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 지하 주차장에 전기차 충전기 21대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 불확실하여 잠재적인 인수 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 미확인 임차인 위험

임대관계가 '미상'으로 확인됨에 따라, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 국립대구박물관, 근린공원 등 긍정적인 시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

6.4. 감정가와 시세 간 괴리

본건의 감정가는 10억 원이지만, 최근 유사 단지(태왕아너스)의 거래 사례를 분석한 결과, 전용 148.29㎡ (약 45평형) 또는 183.03㎡ (약 55평형)의 대형 평수가 1.6억 원 ~ 2.46억 원 수준에서 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 108만원/㎡ ~ 134만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적(98.60㎡, 약 30평)에 이 가격을 적용하면, 예상 시세는 약 1.15억 원 ~ 1.29억 원으로 산출됩니다. 이는 감정가(10억 원)와 큰 괴리를 보이며, 감정가의 적정성 및 시세 반영 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 황금동의 우수한 입지에 위치한 태왕아너스 아파트입니다. 국립대구박물관, 근린공원, 학교 등 주변 생활 환경이 뛰어나며, 교통 또한 편리합니다. 권리 관계상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임차 관계 미확인이라는 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 감정가(10억 원)와 최근 실거래가 기반의 시세 분석(약 1.15억 원 ~ 1.29억 원) 간의 상당한 괴리는 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 중요한 고려사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 핵심 주거 지역인 수성구 황금동의 우수한 입지

* 박물관, 공원, 학교 등 쾌적하고 교육적인 생활 환경

* 편리한 교통망 (버스, 지하철 황금역 인접)

* 안정적인 대단지 아파트 (480세대)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일 단지 내에서 더 넓은 면적(약 45평형~55평형)의 아파트들이 1.6억 원에서 2.46억 원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 108만원/㎡ ~ 134만원/㎡ 수준입니다.

본건 물건의 전용면적은 98.60㎡(약 29.8평)으로, 위 시세 기준을 적용할 경우 예상 시세는 약 1.15억 원 ~ 1.29억 원으로 산출됩니다.

그러나 본건의 감정가는 10억 원으로, 이는 산출된 시세와 큰 차이를 보입니다. 이러한 감정가와 실거래가 간의 괴리는 면밀한 추가 조사가 필요함을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

제시된 감정가(10억 원)와 최근 거래된 대형 평형대의 시세(평당가 기준 약 1.15억 원 ~ 1.29억 원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 경매 시장의 특성과 잠재적 리스크(지상권, 미확인 임차인 등)를 감안하여, 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원

(본 예상 입찰가는 현재 시세, 감정가, 권리 관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.