나이스옥션 법원경매 서산 2025타경736 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 913-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 소재 ""합덕읍 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며 주변은 다가구주택, 근린생활시설 및 주거나지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 등이 소재하는바, 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 세장형의 평지로서 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 서측의 노폭 약4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2012-11-21)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물 개황도""와 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로서,
(사용승인일:2016.12.23)

외 벽: 판넬 붙임 및 드라이비트 마감.
내 벽: 벽지 도배 등 마감.
바 닥: 비닐 장판깔기 등 마감.
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(2): 1층 소매점 및 계단실로 이용 중임,
2층 다가구주택(4가구)로 이용 중임,
3층 다가구주택(4가구)로 이용 중임,
4층 다가구주택(2가구)로 이용 중임.

설비내역

기호(2): 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물 개황도""와 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인이 부재 중으로 이용상황 및 내부 구조의 조사는 탐문조사 및 건축물 현황도를 통해 기재하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록(2) 지상 제시외 건물(발코니,다락) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경736 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 913-4

* 용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 포함)

* 감정가: 760,555,140원

* 토지면적: 226.30㎡ (약 68.46평)

* 건물면적: 418.11㎡ (약 126.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO (남인천농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 본 건은 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 소재 "합덕읍 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다가구주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 여건도 보통입니다.

* 토지는 세장형의 평지로 현황 '주상용 건부지'로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 토지 등기부상 2015년 10월 12일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (을1, 93,600,000원)으로 판단됩니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 29일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (을1, 93,600,000원)입니다.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* PIAODONGDOMG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-03, 대항력 없음.

* PIAOJINGLONG: 보증금 2,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-05-08, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-08, 대항력 없음.

* 구 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-16, 대항력 없음.

* T : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2018-04-13, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 2,000,000원, 차임 400,000원, 전입 (미상), 대항력 없음.

* 김 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-29, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-11, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-03, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 제시외 건물(발코니, 다락)은 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 당진시 합덕읍 중심부 인근에 위치하며, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 상업 복합 지역에 속합니다.

* 1층은 소매점 및 계단실로 이용 중이며, 2층부터 4층까지는 총 10가구의 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 확보에 유리한 구조입니다.

* 주변에 합덕읍 행정복지센터가 있어 지역 내 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 주변에 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 합덕읍 행정복지센터 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 합덕초등학교, 합덕중학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 적합할 수 있습니다.

* 의료시설: 합덕읍 내 병원, 의원 등 의료기관 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도 외의 사업 또는 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 최 님의 전입일자 및 기타 정보가 미상으로, 실제 점유 관계 및 추가적인 변수가 있을 수 있습니다. (단, 대항력은 없습니다.)

* 제시외 건물: 발코니, 다락 등 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 현황 및 관리 방안을 사전에 파악해야 합니다.

* 건물 노후도: 2016년 준공 건물로 신축에 가깝지만, 향후 정기적인 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 당진시 합덕읍의 주거/상업 혼합 지역에 위치한 다가구주택으로, 1층 상가와 다수의 주거 공간을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 권리관계가 복잡하지 않고 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태도 양호한 편이며, 지역 개발 가능성도 고려해볼 만합니다.

* 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 미상 임차인 존재 등은 잠재적 리스크로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 10가구의 다가구주택과 1층 상가로 구성되어 있어 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공 건물로, 최신 건축 기준을 충족하며 초기 하자 보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 지역 발전 잠재력: 당진시는 서해안 지역의 주요 도시로서 지속적인 발전을 거듭하고 있으며, 합덕읍 또한 이러한 발전의 수혜를 받을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가(760,555,140원)를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

* 통상적으로 감정가의 80%~100% 범위 내에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 투자 목표 및 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.