나이스옥션 법원경매 서산 2025타경727 [1] 충청남도 당진시 송산면 동곡리 38-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 ""동곡리 마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 아파트단지, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사인 대체로 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나 인접지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산04 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지적상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 서산지원 2025타경727 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송산면 동곡리 38-2

* 용도: 임야

* 감정가: 952,128,000원

* 토지면적: 6,612.00㎡ (약 2,000.12평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 송OOOOOOO (기록상 채권자)

3. 상세 정보

* 특이사항: 본 건은 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

* 주의사항: 지적상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 "동곡리 마을회관" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 농경지, 임야, 아파트단지, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다 [from user prompt].

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다 [from user prompt]. 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통해 본건으로의 진입이 가능합니다 [from user prompt].

2.3. 개발 계획 및 잠재력

본건이 소재한 당진시 송산면 일대는 향후 상당한 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 충청남도 경제자유구역 지정 및 개발 계획에 당진 송산지구가 포함되어 있으며, 모빌리티 수소융복합 거점 구역으로 개발될 예정입니다. 이는 2033년까지의 개발 목표를 가지고 있습니다. 또한, 송산2일반산업단지가 인근에 조성 중이거나 계획되어 있어, 철강 연관 단지 및 기타 산업 시설과의 기능적 연계 강화가 기대됩니다. 2030년 당진시 도시기본계획에서도 송산면을 포함한 중심 생활권을 주거, 교육, 행정, 문화, 상업, 교통 및 물류 중심 기능이 강화되는 핵심 개발 지역으로 계획하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(송산04 산업형), 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있습니다 [from user prompt].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 문진영 (1970-12-08)

* 소유권이전: 유영희 (2003-06-24)

* 근저당권: 송산 (140,000,000원, 2006-11-16) - 말소기준권리

* 지상권설정: 송산 (2006-11-16)

* 근저당권: 송산농업협동조합 (140,000,000원, 2007-09-12)

* 근저당권: 송산농업협동조합 (50,000,000원, 2014-01-02)

* 임의경매개시결정: 송산농업협동조합 (264,407,737원, 2025-07-22)

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

본 건의 말소기준권리는 2006년 11월 16일 접수된 송산 명의의 근저당권입니다. 등기부상 채권 총액은 330,000,000원입니다. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 [from user prompt].

4. 상권분석

본 건은 현재 임야 상태로 직접적인 상권 형성 지역은 아닙니다. 그러나 인근에 아파트 단지 및 중소규모 공장 등이 혼재되어 있으며, 당진 송산지구 개발 및 송산2일반산업단지 조성 등 대규모 개발 계획이 추진되고 있어 향후 지역 상권 활성화 및 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 건 주변의 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거 및 산업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의 시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 및 환경 이슈

송산면 일대에서는 과거 동곡리 지역에 고철 야적장 관련 논란이 있었던 기록이 있으며, 인근 가곡리에서는 가축분뇨처리시설 설치 추진에 대한 주민 반발 사례가 있었습니다. 또한, 가곡리 일대에서 슬래그 불법 포설 문제가 발생했던 사례도 보고되었습니다. 이러한 사례들은 해당 지역의 환경 및 민원 발생 가능성을 시사하므로, 투자 시 주변 환경을 충분히 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 관련

본 건은 지적상 맹지이므로, 인접 토지와의 원만한 소통 및 토지 사용에 관한 약정 등이 중요합니다. 현재는 인접지를 통해 접근이 가능하나, 향후 이웃 토지와의 관계에 따라 접근성 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 환경 및 민원 이력

과거 고철 야적장 논란, 가축분뇨처리시설 추진 관련 민원, 슬래그 불법 포설 사례 등은 향후 지역 사회와의 관계 또는 개발 과정에서 예상치 못한 문제로 부상할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 개발 계획 불확실성

대규모 개발 계획은 장기적인 관점에서 추진되며, 사업 추진 과정에서의 변동, 지연, 또는 계획 변경 가능성이 존재합니다. 이러한 계획의 실현 여부 및 시기에 따라 본건의 가치 상승 시점이나 폭이 달라질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 전략적 입지: 충남경제자유구역 및 송산2일반산업단지 등 대규모 개발 계획의 배후 지역에 위치합니다.

* 미래 성장 가능성: 계획된 개발이 성공적으로 이루어질 경우, 지역 가치 상승에 따른 토지 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

* 원형지: 자연림 상태의 임야로, 향후 개발 용도에 따라 다양한 활용이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 건은 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 임야로서, 향후 충남경제자유구역 지정 및 송산2일반산업단지 조성 등 대규모 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 투자 대상입니다. 다만, 지적상 맹지라는 점과 과거 및 잠재적 환경 이슈, 개발 계획의 불확실성 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 952,128,000원입니다. 위에서 언급된 개발 계획의 잠재력과 맹지, 환경 이슈 등 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 714,000,000원 ~ 809,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 투자자의 직접적인 분석과 시장 상황에 따라 달라질 수 있으며, 보증금 등 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 비용은 고려되지 않은 단순 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.