나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12033 [1] 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리 308-3 광덕풍경웰빙타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리 소재 '광덕초등학교' 북동측 인근에 소재하는
다세대주택(명칭 ""광덕풍경웰빙타운"") 제4층 제402호 로서, 주위는 공동주택 및 단독주택,
근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 제4층 제402호 로서,
- 외벽: 외장석재붙임 및 페인팅 등,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕초등학교(상대정화구역))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 구분건물 조사, 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12033 (1)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안

1.2. 면적

토지면적: 682.80㎡ (약 206.55평)

건물면적: 45.53㎡ (약 13.77평)

건물지분: 45.53㎡

1.3. 건물정보

건물명: 광덕 풍경 웰빙타운

동/호수: 4층 402호

사용승인일: 2021년 07월 30일 (최초 준공 2015년 10월)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

층수: 4층 중 4층

난방방식: 온수보일러에 의한 난방설비

승강기: 1대

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

소재지: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리 308-3 광덕풍경웰빙타운 4층402호

주위환경: 본건은 '광덕초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 포장도로를 이용 중이며, 제반 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.2. 권리관계

말소기준권리: (주)비전이앤씨 가압류 (2024-09-27 접수)

등기부상 권리내역:

* 소유권보존 (2019-08-26)

* 소유권이전 (2020-11-10)

* 소유권이전 (2021-09-14)

* 주택임차권 (을9, 2025-04-17, 인수)

* 가압류 (주식회사비전이앤씨, 2024-09-27, 말소기준)

* 가압류 (우리은행, 2024-12-05, 말소)

* 가압류 (하나카드주식회사, 2025-02-13, 말소)

* 가압류 (송현주, 2025-04-03, 말소)

* 강제경매 (안서연, 2025-07-14, 말소)

총 등기부채권 금액: 262,322,382원

3.3. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 47,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-08

확정일자: 2022-09-08

배당신고일자: 2025-04-17

대항력: 있음 (주택임차권 을9, 2025-04-17 등기, 인수)

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

* 광덕초등학교 (북동측 인근, 상대보호구역)

5.2. 편의시설 및 교통

* 인근 시내버스 승강장 소재

* 차량 접근 용이

5.3. 설비내역

* 위생 및 급배수 설비

* 온수보일러 난방 설비

* 승강기 설비

* 화재탐지 및 경보 설비

* 전기 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 안 (보증금 47,000,000원)이 존재하며, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 기타 유의사항

* 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태 확인이 어려웠습니다. 건축물대장상 내부도면 및 유사 규모의 동일 건물 내 구분건물 조사, 탐문 조사 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역으로부터 200m 이내 지역, 타법에 의한 전부제한구역)

* 상대보호구역 (광덕초등학교)

* 공장설립제한지역

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 광덕면에 위치한 다세대주택으로, 인근에 초등학교와 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 건물은 비교적 신축에 속하며(2021년 사용승인), 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있는 것이 가장 큰 특징입니다.

8. 투자 포인트

* 가족 단위 실수요자에게 적합한 입지 (초등학교 인접)

* 다세대주택으로 형성된 주거 지역

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력

* 대항력 있는 임차인 리스크를 고려한 신중한 접근 필요

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 104,000,000원입니다. 주변 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 85,000,000원에서 90,000,000원 범위로 추정됩니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(47,000,000원)을 제외하고, 본건 자체의 시장 가치를 반영하여 산정해야 합니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안합니다.

총 예상 취득 비용은 예상 입찰가와 인수해야 할 임차인 보증금을 합한 금액이 될 것입니다. (총 예상 비용: 약 85,000,000원 + 47,000,000원 = 약 132,000,000원)

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.