나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12046 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 380-3 극동아파트 3동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 소재 '일봉산사거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 주변 근린상가 등이 섞여 있는 아파트지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로(새말3길 및 새말4길, 충무로 등)변에 버스정류장이, 근거리에 봉명역(수도권 1호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층 건물 중 5층 501호(건축물대장상 사용승인일 1991. 8. 1.)로서,

외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 및 서측으로 소로에 각 접하며, 공도와 단지내 도로 연결되어 있고, 도로관리 상태 양호함.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 소로에 각 접하며, 공도와 단지내 도로 연결되어 있고, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍용동 380-3 및 같은 389-6 모두 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 점유자의 부재와 폐문으로 내부 이용상황 및 구조는 탐문 및 건축물대장상의 도면 등에 의거함.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수함. 임차인의 전세권등기일자, 확정일자보다 빠른 교부권자 김포세무서 50,242,900원,국민건강보험공단 과천지사 66,370원이 있으며 경매집행에 따라 위 체납금에 대한 가산세, 가산금, 연체금이 늘어날 수 있음. 등기부상 도로명주소가 '충남 천안시 서북구 새말3길 15'로 되어 있으나, 실제 '충남 천안시 서북구 새말4길 34-4'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 380-3 극동아파트 3동 5층501호에 소재한 아파트로, 천안지원 2025타경12046 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 145,000,000원이며, 토지 면적은 47.20㎡ (약 14.28평), 건물 면적은 84.17㎡ (약 25.46평)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

아파트의 사용 승인일은 1991년 8월 12일로, 건축 연도가 30년 이상 경과되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, '일봉산사거리' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린상가가 혼합된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 있고, 수도권 1호선 봉명역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경으로는 일봉파출소, 일봉동행정복지센터, 천안충무병원, 이마트, 일봉산 등이 인접해 있으며, 교육 시설로는 미라초, 쌍용초, 쌍용중, 나사렛대학교 등이 소재합니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 28일자 배민우, 송옥교의 전세권 설정(140,000,000원)입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배 , 송

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-29

* 확정일자: 2023-05-23

* 대항력: 있음

상기 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통해 전액 회수 가능하다고 추정되나, 권리 분석 시 반드시 재확인 필요)

또한, 임차인의 전세권 등기일자 및 확정일자보다 빠른 시점에 교부권자인 김포세무서(50,242,900원)와 국민건강보험공단 과천지사(66,370원)의 채권이 존재하는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 체납금에 대한 가산세, 가산금, 연체금이 추가로 늘어날 수 있음을 시사합니다.

등기부상 주소와 실제 표시 주소가 상이한 점(등기부상 '충남 천안시 서북구 새말3길 15', 실제 '충남 천안시 서북구 새말4길 34-4')도 유의해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 단지 규모(262세대)를 고려할 때, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수도권 1호선 봉명역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 1991년에 건축된 쌍용극동 아파트 단지 내에 위치하며, 총 3개 동 262세대로 구성되어 있습니다. 최고 13층 건물이며, 총 주차 대수는 184대입니다.

* 아파트 정보:

- 아파트명: 쌍용극동

- 사용승인일: 1991년 08월 12일

- 총 세대수: 262세대

- 최고층: 13층

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요하나, 본건은 금액이 명시됨)

* 도로명 주소 불일치: 등기부상 주소와 실제 사용 주소가 달라 행정 처리나 등기 관련 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 체납 채권: 임차인의 권리보다 선순위에 있는 체납 관련 채권(김포세무서, 국민건강보험공단)이 존재하며, 이에 따른 가산세, 가산금, 연체금이 증가할 수 있습니다.

* 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 아파트 밀집 지역에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 존재, 도로명 주소 불일치, 노후화 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인 관련 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 감정가는 1억 4천 5백만원이며, 최근 실거래가(소형 평수 기준)는 9천만원에서 1억 6백만원 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 천안시 서북구의 주요 주거 지역에 위치하여 비교적 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 교통: 봉명역 이용 및 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

* 넓은 면적: 84.17㎡ (약 25.46평)으로, 거주 목적 또는 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4천 5백만원입니다. 최근 실거래가는 2026년 6월 기준으로 59.88㎡ (약 18.1평) 면적이 9천만원에서 1억 6백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 이보다 넓은 84.17㎡ (약 25.46평) 면적입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인(보증금 1억 4천만원)이 존재하며, 배당받지 못할 경우 잔여 보증금 인수 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '임차인의 전세권등기일자, 확정일자보다 빠른 교부권자' 언급으로 인해 배당 가능 금액에 대한 불확실성이 있습니다.

이러한 권리관계의 복잡성과 노후화, 주소 불일치 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근하여, 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 두지 않고 (즉, '인수 보증금 합계: 0원'을 신뢰하고) 감정가 수준에서 경쟁이 붙을 수 있으나, 리스크를 감안하여 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 조사를 통해 권리 관계를 명확히 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.