나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12025 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41 우나아르떼근린생활시설 지하2층비206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '천안성성초등학교' 북서측 인근 '우나아르떼근린생활시설' 내에 위치하는 건물로서, 부근은 상가, 공동주택 등이 섞여 있는 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크지붕 4층 건물내 (1) 지하2층 비206호, (2) 지하2층 비216호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 개비온 마감 등
내벽: (1) 석고보드, 콘크리트 노출, (2) 시멘트몰탈위 페인팅 등, (공용) 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 1: 제2종근린생활시설 1개호(휴게음식점: 공실)로 이용중이며,
기호 2: 소매점 1개호(화원(시화정))로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 아스콘 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고, 승강기에는 1층으로 표시하고 있습니다.

물건 비고

임대차관계 미상의 임차인 있음. 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고 있고, 승강기에는 1층으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12025 (1)

* 물건종별: 집합건물 (근린상가)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41, 우나아르떼근린생활시설 지하2층 비206호

* 토지면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 건물면적: 30.97㎡ (약 9.37평)

* 용도: 제2종근린생활시설 (휴게음식점, 현재 공실)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층 (전체 4층 건물 중)

* 준공일: 2020년 06월 18일 (사용승인일 기준)

* 감정가: 541,000,000원

* 매각방법: 토지/건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 천안미소신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 성성동 '천안성성초등학교' 북서측 인근 '우나아르떼근린생활시설' 내 위치.

* 주변환경: 상가 및 공동주택이 혼재된 성숙 중인 상가지대.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통사정 보통).

* 도로: 남측으로 소로(아스콘 포장도로) 접함.

* 특이사항: 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하며, 승강기에는 1층으로 표시됨. 이는 실제 이용 시 접근성 측면에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일자 천안삼애신용협동조합 근저당 (을1)

* 등기부현황:

* 소유권 관련: 신탁말소, 소유권 이전(매매) 등기 확인.

* 담보/채권 관련: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재했으나, 모두 말소 예정입니다. (을1 근저당이 말소기준권리)

* 경매개시결정: 2025년 7월 11일자 천안미소신용협동조합 임의경매 (갑8)

* 총 채권액: 약 1,803,674,785원 (등기부채권 총액 기준)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 도주완 (푸라닭천안성성점)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 사업자등록일: 2023년 09월 22일

* 확정일자: 2023년 09월 22일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 1차 보증금 증액분 -47,000,000원 (이는 보증금액 20,000,000원과 함께 고려될 수 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 보증금으로 판단됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 업종: 제2종근린생활시설 (휴게음식점). 현재 B206호는 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 학교, 아파트 단지, 기타 근린상가들이 밀집된 지역으로, 배후수요 확보가 가능한 상권입니다. 성숙 중인 단계로 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 경쟁 분석: 해당 건물 내 타 호실 (예: 화원) 및 인근 상가들과 경쟁 관계입니다. B206호의 공실 상태는 잠재적 경쟁력 약화 요인이 될 수 있으나, 임차인 확보를 통해 상권 활성화가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 천안성성초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 건축 마감: 외벽 징크, 시멘트몰탈 페인팅 등. 내벽 석고보드, 콘크리트 노출 등. 창호 샷시로, 전반적으로 양호한 상태로 판단됩니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지, 스프링클러 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 임대차 관계가 현장 사정상 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 건물 위치: 공부상 지하2층이나, 실제 외부 도로와 같은 층에 위치하고 승강기에는 1층으로 표시되어 있다는 점은 이용상 혼선을 줄 수 있는 잠재적 불편함입니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하여 (약 18억 vs 5.4억), 경매 취하 가능성은 낮으나, 높은 채권액은 입찰 경쟁 심화 시 보증금 부담 증가의 간접적 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성성동의 상가 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로, 외부 도로와 같은 층에 위치하고 승강기에 1층으로 표시되는 등 접근성이 우수하여 실질적인 이용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 주변 상권의 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다. 권리상 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계가 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 토지이용계획상 일부 제한이 존재한다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 공부상 지하층이나, 외부 도로와 같은 층에 위치하고 승강기에는 1층으로 표시되는 점은 실제 이용 시 큰 장점입니다.

* 성장 가능성: 성숙 중인 상가지대로, 주변 개발 및 인구 유입에 따른 상권 성장 기대 효과가 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 안전한 소유권 확보가 가능합니다.

* 공실 리스크 관리: 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 541,000,000원

* 본 물건의 최종 입찰가는 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없고 현재 공실 상태임을 고려할 때, 현장 시세 및 임대료 수준을 면밀히 파악하여 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 접근 시 감정가 대비 80~90% 수준 (약 430,000,000원 ~ 487,000,000원), 적극적인 분석을 통해 시세 조사 결과를 반영한 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.