나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11944 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1955 대림프라자 10층1001호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안용암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 로변으로 각종 근린생활시설 및 업무시설, 대규모 아파트단지(용암마을, 대원칸타빌, 쌍용마을뜨란채 등) 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진ㆍ출입 자유롭고, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장 등이 위치
하고 있어 제반 교통여건은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층 지상10층 중 제10층 제1001호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
바닥: 데코 타일 마감 등.
창호: 스테인레스 페어글라스창 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설(상호: 베스트(휴업중))입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기, 소화설비, 지하주차장 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가각이 정리된 사각형의 상업용 토지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로, 남측과 동측으로 소로와 접하여 외부도로와 연계되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍용3지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(천안쌍용중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(천안용암초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1955, 대림프라자 10층 1001호

1.2. 사건번호

천안지원 2025타경11944 (1)

1.3. 물건 종류

근린상가

1.4. 건물 정보

철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층 지상10층 건물 중 제10층 제1001호

전유부분 건물면적: 245.74㎡ (약 74.3평)

전유부분 토지지분: 44.57㎡ (약 13.5평)

1.5. 토지 정보

토지 형상: 가각이 정리된 사각형의 상업용 토지

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용3지구)

1.6. 감정가

448,000,000원

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

세OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안용암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 대규모 아파트단지(용암마을, 대원칸타빌, 쌍용마을뜨란채 등)가 형성되어 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 자유롭고, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지 서측으로는 중로, 남측 및 동측으로는 소로와 접하고 있어 외부 도로망과의 연계성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기(갑24, 2010.09.02, 매매가 3억 원)가 있으며, 근저당권(을19, 2017.08.10, 3억 원)이 설정되어 있습니다. 또한, 압류(갑29, 2020.11.10, 천안시), 압류(갑30, 2025.04.30, 국민건강보험공단), 임의경매 개시결정(갑31, 2025.07.14, 251,665,027원) 등 다수의 권리들이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 8월 10일 접수된 세종신용협동조합의 근저당권(을19)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 현황은 명시되지 않았습니다. 일반적으로 매각으로 대부분의 권리는 소멸되나, 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 및 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 임대내역은 미상입니다.

금액이 미상이라도, 혹시 모를 미등록 임차인이나 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 물건은 근린생활시설로 이용 중인 상가입니다.

4.2. 주변 상권

대상 물건이 위치한 쌍용동 일대는 주거단지와 배후 상권이 잘 형성되어 있어, 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.3. 휴업 중인 상가

현재 상가 내 '베스트'라는 상호로 운영되던 점포가 휴업 중인 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생에 영향을 줄 수 있으며, 공실 리스크를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 천안용암초등학교가 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

천안용암초등학교가 인접해 있으며, 주변으로 천안쌍용중학교, 천안쌍용고등학교 등이 위치하여 교육 환경 역시 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미상 및 잠재적 점유자

인수 보증금 합계가 0원이고 임대 내역이 미상이므로, 혹시 모를 미등록 임차인이나 비공식적인 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 휴업 중인 상가

현 상가 점포가 휴업 중이라는 점은 공실 위험과 함께, 신규 임차인 확보 및 업종 전환 시 초기 투자 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

물건지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용3지구) 등으로 지정되어 있으며, 소로 및 중로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 밀집 지역 특성상 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 생활폐기물 소각장 대체 시설이 2031년 준공을 목표로 천안시 서북구 백석동 일원에 건립될 예정이나, 본 물건지와의 직접적인 영향은 거리가 있어 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 고객층이 두텁다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 상가 점포가 휴업 상태이고, 임대 내역이 미상이어서 잠재적인 명도 및 공실 리스크를 안고 있습니다. 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하나, 실제 점유 관계에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

천안시 서북구 핵심 상권에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 잠재력

현재 휴업 중인 상가의 정상화 또는 신규 임차인 확보를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 또한, 지역 경제 발전과 함께 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 448,000,000원입니다. 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

9.2. 권리 인수 비용

제시된 권리 분석에 따르면, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 별도의 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 미확인된 지상권 등 특수 권리가 존재할 경우 변동될 수 있습니다.)

9.3. 예상 입찰가

본 물건의 성공적인 낙찰을 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 권리 분석 결과, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 명확한 예상 입찰가를 제시하기보다는, 현장 조사를 통한 임차 관계 확인 및 주변 시세 분석을 기반으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.