나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12061 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비118호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12061 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비118호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경12061
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 불당25로 23, 지1층비118호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매4계 2025타경12061 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당25로 23, 지1층비118호 | 감정가: 405,000,000원 | 최저가: 198,450,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경12061 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12061 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비118호

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설 휴게음식점, 이전 부동산중개업소)

감정가: 405,000,000원

토지면적: 22.28㎡ (약 6.74평)

토지 지분율: 2228

건물면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

건물 지분율: 4455

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 아OOOOOOOOO

주의사항: 공부상 '지하 1층'이나 현황은 '1층'임.

구분건물 감정평가요항표 요약:

- 위치: 천안시 서북구 불당동 'EJ파크랜드' 제지1층 제비118호, 아파트 단지, 상가 혼재 지역.

- 교통: 차량 출입 용이, 인근 시내버스 정류소 소재, 대중교통 사정 양호.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 판넬지붕, 지하 2층 지상 1층 중 제지1층 제비118호 (사용 승인일 2019.04.19). 외벽 석재마감, 징크파넬, 강화유리. 내벽 몰탈 위 페인팅 및 타일. 창호 샤시 마감.

- 이용 상태: 공부상 제2종근린생활시설 휴게음식점, 이전 부동산중개업소(센터시티부동산) 이용, 현재 공실.

- 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 있음.

- 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형 토지로 남측 하향 경사지 이용, 주차장 및 상가부지로 이용 중.

- 인접 도로 상태: 동측으로 왕복 4차선 도로 접함.

- 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 노외주차장, 중로1류(폭 20m~25m) 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, 택지개발지구, 중점경관관리구역.

- 공부와의 차이: 남측으로 완만한 하향 경사지를 이용한 건축물로, 공부상 지하 1층이나 현황 1층임.

- 기타 참고사항: 임대사항 미상. 이해관계인 부재로 내부 확인 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황으로 평가함.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853번지 일원, 'EJ파크랜드' 상가동 지하 1층 비118호에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 대규모 아파트 단지와 상가들이 혼재하는 지역으로, 주위 환경이 주로 아파트 단지로 형성되어 있어 배후 수요 확보에 유리한 조건입니다. 동측으로는 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 노외주차장 및 중로1류 도로에 접해 있어 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등 다양한 규제가 적용되는 지역임을 유의해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 '아OOOOOOOOO'입니다. 임의 경매는 일반적으로 담보권 실행에 의한 경매이므로, 채권자의 권리가 소멸주의 원칙에 따라 경락으로 소멸될 가능성이 높습니다. 제공된 정보만으로는 추가적인 제한물권이나 인수되는 권리가 있는지에 대한 상세한 파악은 어렵습니다. 경매 진행 시 이해관계인 및 등기부등본 확인을 통해 정확한 권리 관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로, 법적으로는 휴게음식점 용도로 분류되어 있습니다. 과거에는 부동산중개업소로 이용되었으며, 현재는 공실 상태입니다. 아파트 단지 인근에 위치하고 있어 단지 내 입주민들을 대상으로 하는 업종(예: 소매점, 서비스업, 휴게음식점 등)에 적합한 입지입니다. 'EJ파크랜드' 내 상가로서, 주변 상권의 활성화 정도와 업종별 경쟁 구도를 파악하여 공실 위험을 최소화할 수 있는 업종 선택 및 임대 전략 수립이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 또한, 2019년 4월 19일 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 외벽은 석재, 징크패널, 강화유리 등으로 마감되어 있어 외관상으로도 양호한 상태로 판단됩니다. 천안시 서북구 불당동은 신흥 주거 지역으로 발전하고 있어, 앞으로도 주거 및 상업 시설에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 눈에 띄는 부분은 공부상 '지하 1층'이나 현황은 '1층'이라는 점입니다. 이는 이용 편의성이나 접근성 측면에서 긍정적일 수 있으나, 추후 행정 처리나 건축 관련 문제 발생 시 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵다는 점과 임차인 모집을 위한 추가적인 비용(수리, 인테리어 등)이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 용도 변경이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 임대사항 미확인으로 인해 현재 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지 등을 파악해야 합니다. 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린생활시설로, 좋은 교통 접근성과 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 준공된 건물이며 기본적인 편의 설비도 갖추고 있어 상품성은 양호합니다. 현재 공실 상태이지만, 이는 새로운 임차인이나 사업자를 유치할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 공부와 현황의 층수 차이, 다양한 토지 이용 규제, 임대 사항 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 천안시 불당동의 신흥 주거/상업 지역 내 위치: 지속적인 개발 가능성 및 배후 수요 확보 유리.

- 우수한 교통망: 차량 접근성 및 대중교통 편리성으로 임차인 모집 용이.

- 비교적 신축 건물: 건물 노후도가 낮아 초기 투자 비용 절감 가능성.

- 현황 1층 사용: 공부상 지하 1층보다 이용 편의성 증대.

- 근린생활시설의 다양한 활용 가능성: 아파트 단지 입주민 대상 업종 배치 시 안정적 수요 기대.

법원 정보

천안지원 경매4계