나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15845 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 907 숲안타워 1동 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상8층 건으로
- 외벽: 화강석,외장인테리어등 마감.
- 내벽: 페인트및 인테리어마감.
- 창호: 샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 업무시설및 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 도청이전신도시개발예정지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
사용승인일: 2022.08.29.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15845 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 907 숲안타워 1동 6층605호

용도: 오피스텔

감정가: 88,000,000원

토지면적: 10.07㎡ (약 3.05평)

건물면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2022년 8월 29일

1.2. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상 8층 건물 중 6층

외벽: 화강석, 외장 인테리어 마감

내벽: 페인트 및 인테리어 마감

창호: 샤시 창호

설비: 승강기, 위생 및 급배수, 소화전, 방범, 주차장 등

1.3. 토지 이용계획

지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 도청이전신도시개발예정지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리에 위치한 '내포신도시' 내에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설 등이 밀집해 있어 입지 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본 건물은 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 21일 접수된 강제경매 개시결정(이영옥, 96,940,704원)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 85,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 1번 순위 주택임차권: 이영옥 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022.10.31)

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 85,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단되며, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 갑5 순위 강제경매: 이영옥 (96,940,704원) - 말소기준권리

* 갑6 순위 압류: 홍성군 - 말소 예정

* 갑7 순위 압류: 성북세무서장 - 말소 예정

3.3. 권리관계 요약

본 건은 임차인 이 의 보증금 8,500만원이 낙찰자가 인수하는 권리입니다. 이 점을 입찰가 산정 시 최우선으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 내포신도시는 충남도청 이전과 함께 조성된 신도시로, 행정기관 및 관련 시설, 주거 단지가 밀집해 있습니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 오피스텔로서의 기본적인 상업 활동 및 배후 수요는 확보되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래 사례

최근 1년간 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월 5일: 9,000만원 (22.8㎡, 5층)

* 2024년 11월 26일: 8,900만원 (22.98㎡, 5층)

* 2024년 8월 21일: 10,000만원 (22.98㎡, 6층)

4.3. 시세 분석

본건(6층, 22.80㎡)과 가장 유사한 거래 사례는 2024년 8월 21일에 거래된 6층(22.98㎡)의 10,000만원입니다. 이를 기준으로 현재 본건의 적정 시세는 약 10,000만원 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 8층 건물로, 2022년 8월 29일에 사용 승인되었습니다.

승강기, 위생 및 급배수, 소화전, 방범, 주차장 등 오피스텔에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

건물 외벽은 화강석 및 외장 인테리어, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감으로 되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 인프라

주변에 공공시설이 있어 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이영옥)의 보증금 8,500만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. 특이 임대차 계약

임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어, 일반적인 임대차 계약과 다르므로 실제 점유 및 사용 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 계약 내용과 상이할 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 명도 관련 사항

임차인이 배당을 얼마나 받았는지, 명도 소요 시간 및 명도 비용 발생 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 시설

현재 제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 신도시 개발 지역임을 감안할 때 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 내포신도시 내 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

하지만, 8,500만원의 인수 조건부 임차인이 존재하여 해당 금액을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 하는 큰 부담 요인입니다.

임차인의 차임이 0원인 점은 일반적이지 않아, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

향후 신도시 개발 완료 및 인구 유입에 따라 가치 상승 가능성이 있지만, 현재로서는 임차인 인수 부담이 수익률에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물(2022년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 내포신도시라는 신도시의 장기적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 인근 실거래 사례를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 고려 시 매우 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 88,000,000원

인수 보증금: 85,000,000원 (임차인 이영옥)

최근 실거래가 최고가 (6층, 22.98㎡): 100,000,000원

9.2. 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서, 낙찰자가 실질적으로 부담하게 되는 총액은 '낙찰가 + 8,500만원'이 됩니다.

최근 최고 실거래가인 10,000만원을 기준으로 할 때, 낙찰자가 부담 가능한 최대 금액은 10,000만원이므로, 이를 기준으로 산정하면 다음과 같습니다.

* 총 부담액 <= 10,000만원

* 낙찰가 + 8,500만원 <= 10,000만원

* 낙찰가 <= 15,000,000원

최근 다른 거래 사례(8,900만원, 9,000만원)를 고려하면, 낙찰가가 1,000만원에서 2,000만원 사이로 형성될 경우 총 부담액이 9,500만원에서 10,500만원 수준으로, 최근 거래 범위 내에서 취득하는 것이 됩니다.

9.3. 권장 예상 입찰가

매우 보수적으로 접근하며, 임차인과의 협상 여부, 명도 비용, 향후 공실 위험 등을 추가로 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.