나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502982 [1] 세종특별자치시 나성동 739 세진팰리스 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""도시통합정보센터"" 남서측 인근에 위치하는 세진
팰리스 제6층 제601호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이
소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상8층 중 제6층 제601호로서,

외벽 : 석재붙임, 드라이비트 및 징크판넬 등 마감임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임.
창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측, 남동측 및 남서측으로 폭 약 40미터, 25미터 및 15미터 내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m
~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502982 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 739, 세진팰리스 6층 601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 127,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 공

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 8층 중 제6층 제601호

* 건물 사용승인일: 2015년 06월 08일

* 토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 건물면적 (전용): 26.73㎡ (약 8.09평)

* 건물 연면적 (전체): 16262.7814㎡ (약 4919.48평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대입니다. 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 대상물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 북동측, 남동측 및 남서측으로 폭 약 40미터, 25미터 및 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경502982)

* 등기부 요약:

* 갑2: 2015-09-16 소유권이전 (정은진)

* 갑4: 2022-06-03 소유권이전 (김광오, 매매 130,000,000원)

* 을5: 2024-12-17 주택임차권 (공단해, 보증금 125,000,000원, 전입 2021-12-20, 확정 2021-12-01). 말소: 인수.

* 갑5: 2025-07-24 강제경매 (공단해, 125,000,000원). 말소기준권리.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-12-01

* 대항력: 있음

* 권리분석: 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서상 배당 미변제 시 매수인이 인수함)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 순위 5번 주택임차권(공단해)은 배당에서 보증금 125,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 물건지는 세종시 중심상업지역에 위치하여 공공기관, 업무시설, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있습니다. "도시통합정보센터" 인근으로 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 계획: 행정중심복합도시 내 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: BRT 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택으로, 관리 상태 및 동종 물건들의 수요를 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 공 의 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 경매 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 권리관계: 임차권과 강제경매가 복잡하게 얽혀 있어, 배당 순위 및 실제 인수 금액에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

대상 물건은 세종시 나성동 중심상업지역이라는 우수한 입지를 자랑하며, 교통 편리성 및 향후 발전 가능성이 높습니다. 그러나 125,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 존재하여, 투자금 회수 및 수익률 확보에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 실질적인 투자 수익은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 시장 가치를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지구의 뛰어난 입지 조건.

* BRT 노선 인접으로 인한 탁월한 교통 편의성.

* 행정중심복합도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 주변 유사 면적(약 25-30㎡) 세진팰리스 또는 나성동 일대 도시형생활주택의 최근 매매 시세는 약 135,000,000원에서 145,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 127,000,000원은 현 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 125,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 매수인의 총 실질 매입 비용은 '입찰가' + '인수 보증금'입니다. 투자 수익을 확보하기 위해서는 이 총 실질 매입 비용이 시장가치를 초과하지 않아야 합니다.

예상 시장가치(최소): 135,000,000원

최대 희망 입찰가: 예상 시장가치 - 인수 보증금

최대 희망 입찰가: 135,000,000원 - 125,000,000원 = 10,000,000원

* 결론:

본 물건은 125,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 투자자는 보증금 인수액을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세를 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 약 5,000,000원에서 10,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 법적 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (예상 입찰가 8,000,000원)

1.9. 주변 시설 및 특이사항

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 상업 및 행정 시설 밀집 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.