나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3688 [1] 대전광역시 유성구 학하동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 학하동 소재 ""학하초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다가구주택, 근린생활시설, 주상건물 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 단독주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~
10m)(2012-04-06)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(학하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학하2초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""사진용지""와 같이 화단 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

대장상 용도는 단독주택(제2종근린생활시설(사무소), 제1종근린생활시설(소매점), 다가구
주택(6가구)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비(장애인용), 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적개황도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 일부는 내부확인이 곤란하여
외부관찰, 주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정
평가하였으며, 별지 ""건물개황도""의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-화단 및 수목, 엘리베이터 설비(장애인용) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경3688 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 학하동 781-3

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한밭새마을금고

용도: 단독주택 (단, 건축물대장상 용도는 단독주택이나, 제2종근린생활시설(사무소), 제1종근린생활시설(소매점), 다가구주택(6가구) 등으로도 이용 중)

감정가: 1,360,213,200원

1.2. 면적 정보

토지면적: 240.80㎡ (약 72.85평)

건물면적: 419.52㎡ (약 126.91평)

건물 제시외면적: 152.50㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각. 제시외 건물, 화단 및 수목, 엘리베이터 설비(장애인용) 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대전광역시 유성구 학하동 소재 "학하초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2022년 6월 3일자 한밭새마을금고 근저당권 (을1)

총 근저당권액: 1,020,800,000원 (한밭새마을금고)

경매개시결정: 2025년 7월 18일자 한밭새마을금고 임의경매 (갑3)

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2023년 1월 13일자 한밭새마을금고 근저당권 (을1)

총 근저당권액: 1,020,800,000원 (한밭새마을금고)

총 주택임차권 설정액: 560,000,000원 (황선아, 임단비, 김세환, 최하영, 양정아, 최용석)

경매개시결정: 2025년 7월 18일자 한밭새마을금고 임의경매 (갑2)

※ 건물 등기부상 을4~을9 순위의 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 김 (보증금: 0원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2023-11-28, 확정일자: 2023-11-02): 미배당 보증금 매수인 인수.

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-28): 대항력 없음.

* 황 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-14, 확정일자: 2023-10-18): 미배당 보증금 매수인 인수.

* 최 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-27, 확정일자: 2023-12-13): 미배당 보증금 매수인 인수.

* 양 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-01, 확정일자: 2023-07-10): 미배당 보증금 매수인 인수.

* 임 (보증금: 0원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2025-07-31, 확정일자: 2023-06-14): 미배당 보증금 매수인 인수.

* 최 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -): 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 상기 임차인 현황에서 '미배당 보증금 매수인 인수' 항목에 주의가 필요함. 현재 임차인들의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 미배당 보증금이 있을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 잔금 납부 전 임대차 관계를 명확히 확인하고 인수 금액을 산정해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 개발 계획

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업)에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학하초등학교, 학하2초등학교) 등으로 지정되어 있음. 학하지구 도시개발사업 지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됨.

4.2. 주변 시세

대전광역시 유성구 학하동 일대는 단독주택 및 다세대 주택이 혼재된 지역임. 인근 유사 건물의 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 정확한 동일 단지 또는 건물 정보는 파악되지 않았으나, 유사 면적의 단독주택 및 다가구주택의 경우 평당 1000만원대부터 1500만원 이상까지 다양하게 형성되어 있음. 본건의 경우, 건물 연면적이 넓고 근린생활시설 용도도 포함하고 있어, 이를 고려한 시세 분석이 필요함.

또한, 인근 학하동 토지 거래는 평당 1051.3만원 수준으로 조사되었으나, 이는 순수 토지 가격이며 건축물 가치를 반영하지 않은 수치임. 본건 감정가 13.6억원을 기준으로 볼 때, 주변 시세 대비 적정 수준으로 판단되나, 정확한 시세는 현장 확인 및 개별 물건 가치 평가가 필수적임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북서측 인근에 학하초등학교, 학하2초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. 또한, '학무정어린이공원' 등 공원이 인근에 위치하여 주민 휴식 공간이 마련되어 있음.

5.3. 의료 시설

직접적인 대형 종합병원 정보는 검색되지 않으나, 일반적인 수준의 의료시설 이용은 가능할 것으로 예상됨.

5.4. 혐오 시설

주변 지역에 하수처리장, 쓰레기 매립장 등 혐오시설 관련 이슈가 일부 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 인접성이나 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요함. 현재까지 제공된 정보만으로는 혐오시설로 인한 직접적인 영향은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업) 등으로 지정되어 있으며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 존재함. 특히, 학교보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

6.2. 현황과 공부상 차이

건축물대장상 용도는 단독주택이나, 제2종근린생활시설(사무소), 제1종근린생활시설(소매점), 다가구주택(6가구) 등으로 복합적으로 이용되고 있음. 또한, 감정평가서에 따르면 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 표준적인 이용 상황을 고려하여 평가되었으며, 제시외 건물도 존재함. 낙찰 후 실제 이용 현황과 공부상의 차이로 인한 문제가 발생하지 않도록 사전 확인이 필요함.

6.3. 임차 관련 리스크

제공된 임차인 정보 상 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, '미배당 보증금 매수인 인수'라는 권리분석상의 내용이 명시되어 있어 주의가 필요함. 만약 임차인에게 실제로 배당되지 않는 보증금이 존재한다면, 이는 매수인이 인수해야 하므로 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있음. 잔금 납부 전 반드시 임차인과 직접 소통하거나 법적 절차를 통해 인수 보증금 여부를 명확히 파악해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 학하동에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택으로 활용 가능한 복합 건물임. 학하초등학교 인근에 위치하며, 학하지구 도시개발사업 지역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨. 다만, 복합적인 용도로 사용되고 있는 점, 임차인 관련 인수 부담 가능성, 학교보호구역 등의 법적 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 학하지구 도시개발사업 지역 내 위치하여 향후 미래 가치 상승 기대.

* 단독주택, 근린생활시설, 다가구주택 등 복합 용도로 활용 가능하여 수익성 창출 잠재력 보유.

* 학하초등학교 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 제시외 건물, 화단, 수목, 엘리베이터 설비 등이 포함되어 있어 활용 가치 증대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,360,213,200원이며, 1회 유찰되어 최저 매각가격은 952,149,000원 (감정가의 70%)임.

현재 임차인들의 보증금이 0원으로 기재되어 있고 '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 명시되어 있으나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 다수 존재하므로 이에 대한 실사 및 확인이 반드시 필요함. 만약 인수할 보증금이 없다면, 최저 매각가격을 기준으로 시장 상황, 수익률, 물건의 현 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것임.

보수적인 관점에서, 명확한 인수 보증금 부담이 없을 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 10억 9천만 원 ~ 12억 2천만 원 사이에서 경쟁이 있을 수 있음. 그러나, 실제 인수해야 할 임차 보증금이나 추가적인 권리 사항이 발견될 경우 입찰가 조정이 필수적임. 낙찰 후 임대 수익률, 주변 시세, 수리 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 함.

따라서, 예상 입찰가 범위는 10억 5천만 원 ~ 12억 5천만 원 으로 제시하며, 이는 시장 조사 및 현장 답사 결과에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.