나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1494 [1] 충청북도 충주시 직동 552 금강빌리지 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 직동 소재 ""직동마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장과 간선도로(직동길)가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로서(사용승인일:2013.8.27)
외벽: 석재 붙임 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택 : 방3, 거실/주방, 화장실, 다용도실)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로 대비 고지대를 이루고 있으며, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5m 내외의 진입도로를 통하여 북측의 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,중로3류(폭 12m~15m)(중로3-40)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 충주지원 2025타경1494 (1)

• 소재지: 충청북도 충주시 직동 552 금강빌리지 2층204호

• 용도: 연립주택

• 감정가: 84,000,000원

• 건물면적: 70.08㎡ (약 21.19평)

• 토지면적: 226.25㎡ (약 68.45평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 직동 소재 "직동마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

• 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장과 간선도로(직동길)가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

• 건물의 구조: 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로서 (2013.8.27 사용승인) 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호임.

• 이용상태: 방 3개, 거실/주방, 화장실, 다용도실로 구성된 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

• 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있음.

• 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 인접 도로 대비 고지대를 이루고 있으며, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

• 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 진입도로를 통하여 북측의 왕복 2차선 포장도로와 접함.

• 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-40)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역).

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 을3 전세권설정 (주식회사티엔피, 2013.11.01 접수, 95,000,000원).

• 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요 정보 없음.

• 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 소유권보존 (정종상, 2013.09.04 접수)

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (정웅, 2013.09.10 접수)

* 을3: 전세권설정 (주식회사티엔피, 2013.11.01 접수) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (최종순, 2017.08.03 접수, 30,000,000원)

* 갑12: 압류 (충주세무서장, 2020.08.31 접수)

* 갑13: 압류 (충주시, 2021.03.29 접수)

* 갑15: 압류 (충주시, 2022.04.28 접수)

* 갑16: 임의경매 (주식회사티엔피, 2025.07.23 접수, 95,000,000원)

• 등기부채권 총액: 125,000,000원.

• 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

• 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 입력된 최근 매매 정보는 모두 "금강빌리지", "충주시 직동 552번지", 건축년도 2013년, 동일한 면적(전용 70.08㎡, 대지 226.25㎡)의 연립주택 거래임.

* 최근 매매가:

* 2024년 9월 6일 (3층): 85,000,000원

* 2024년 2월 28일 (2층): 88,000,000원

* 2025년 12월 4일 (2층): 90,000,000원

* 같은 단지 내 비슷한 시기의 거래들을 볼 때, 현재 시세는 2층 기준 약 8,800만원 ~ 9,000만원 수준으로 형성되어 있음.

* 2025년 12월 4일 2층 거래가 90,000,000원을 현재 시세의 기준으로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

• 주변 환경: 본건은 충청북도 충주시 직동 소재 "직동마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

• 교통: 차량 진출입이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통임.

• 생활 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변의 편의시설, 상업 시설, 교육 시설 등에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어려움. 다만, 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설이 존재할 것으로 예상됨.

• 혐오시설: 주변 지역(충주시 직동)에 대해 검색한 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급되거나 위치를 특정할 만한 정보는 확인되지 않음. 충주시 내 혐오시설 정비 관련 기사가 있으나, 본건과의 관련성은 파악되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

• 임대관계 미상: 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있으므로 현황 조사 및 명도 계획 수립이 필요함.

• 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류, 가축사육제한구역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있음.

• 권리관계: 다수의 압류 및 경매 개시 결정 등기 권리가 존재하나, 말소기준권리인 을3 전세권설정 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 충주시 직동 금강빌리지 내에 위치한 2013년식 연립주택으로, 약 70.08㎡(약 21.19평)의 전용면적을 가지고 있음.

• 주변은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 단지 자체는 16세대로 구성되어 있음.

• 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 채권 총액은 1억 2,500만원임.

• 동일 단지 내 최근 매매 사례를 분석한 결과, 시세는 9,000만원 내외로 형성되어 있으며, 감정가 8,400만원과 유사하거나 약간 낮은 수준임.

• 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

• 동일 단지 내에서 꾸준한 실거래가 발생하고 있어 시세 파악이 용이함.

• 2013년 준공으로 연식이 비교적 짧아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 가능함.

• 감정가가 최근 시세보다 낮게 형성되어 있어, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

• 인수 보증금: 0원.

• 최근 시세 (2025년 12월 4일, 2층): 90,000,000원.

• 감정가: 84,000,000원.

• 고려사항: 동일 단지 내 최근 거래가격을 기준으로 판단하며, 임대차 미상 등 명도 관련 리스크를 고려하여 보수적으로 접근.

• 예상 입찰가 범위: 87,000,000원 ~ 90,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.