나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10173 [1] 충청북도 옥천군 안남면 지수리 417-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 ""진벌마을회관"" 북동측 인근 및 옥천군
이원면 미동리 소재 ""대동저수지"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주택, 농경지,
임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 배차노선 등을 고려시
대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1:
부정형으로 완경사지로 묵전, 분묘로 이용 중임.
기호 2, 3:
부정형으로 완경사지로 자연림, 분묘로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 3 :
지적도상 맹지임.
기호 2 :
지적도상 맹지이며, 동측 구거 너머로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1:
보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

기호 2:
계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 준보전산지, 수질보전특별대책지역.
기호 3:
농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 기호1-3은 공유지분 토지로 공유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 본건 토지
전체를 기준으로 평가하되 공유지분 면적은 등기사항전부증명서상의 지분비율에
의하여 사정평가 하였음.
2)본건 기호 1 지상에 후첨 사진과 같이 분묘가 소재하며, 분묘 소재로 인해 대상
토지가 제한받는 가격은 ""토지감정평가명세표""에 기재하였으니 경매진행시 참고바람.
3)본건 기호 2는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 속한 토지로서 주된
용도지역(농림지역)을 기준으로 평가하되 다른 용도지역(계획관리지역)이 토지의
가치에 미치는 영향은 행정적요인에 감안하여 평가하였음.
4)본건 기호 2, 3 토지는 지상에 분묘 소재여부가 목측으로 확인되지 않으나 항공사진
상 분묘가 소재하고 있으며, 전체 면적, 토지이용 등을 고려시 분묘소재 여부가 대상
토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애없이 감정평가하였으니
경매진행에 참고바람.
5)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 본건
토지 상에 소재하는 자생활수목은 거래관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을
고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
지상에 분묘 약 1기가 소재함(감정평가서 참조). 분묘기지권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10173 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 안남면 지수리 417-1

용도: 전 (농경지)

감정가: 15,660,000원

토지면적: 783.00㎡ (약 237평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각 (전체 토지가 아닌 지분만 매각 대상)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충북신용보증재단 (등기부등본 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 "진벌마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 또한 옥천군 이원면 미동리 소재 "대동저수지" 서측 인근에 위치함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 완경사지로, 현재 묵전(묵혀둔 밭), 자연림, 분묘 등으로 이용 중인 것으로 파악됨.

2.4. 인접 도로상태

기호 1과 3 토지는 지적도상 맹지임.

기호 2 토지 역시 지적도상 맹지이나, 동측 구거 너머로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로가 소재하여 접근이 일부 가능할 수 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 복수의 용도지역에 걸쳐 있으며, 다양한 법적 제한이 존재함.

* 기호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역

* 기호 2: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 수질보전특별대책지역

* 기호 3: 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 수질보전특별대책지역

2.6. 기타사항

* 본건 토지는 공유지분으로 구성되어 있어 정확한 위치 확인이 어려우며, 감정평가 시 전체 토지를 기준으로 평가함.

* 인접지와의 경계가 불분명하므로 정확한 사항은 측량이 필요함.

* 토지 상 자생수목은 토지에 포함하여 평가하였음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권: 육동칠(2008-05-02 보존등기) -> 임석순(2016-01-11 이전) -> 이복실외 1명(2025-07-18 상속 이전)

* 말소기준권리: 충북신용보증재단의 가압류 (2024-04-29 접수, 10,000,000원)

* 이후 권리:

* 충북신용보증재단의 강제경매 (2025-07-23 접수, 7,763,061원) - 본 경매 사건(2025타경10173)이며 말소 예정

* 메리츠화재해상보험주식회사의 강제경매 (2025-09-03 접수, 2025타경10203) - 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액: 10,000,000원 (등기부상 확인된 금액 기준)

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 일부 주택이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지역으로서의 상권 분석은 제한적임. 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의시설 외의 상권 형성은 미미할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 마을회관 및 주택가가 있어 기본적인 생활 인프라가 있을 것으로 추정되나, 대규모 상업시설이나 병원, 학교 등은 원거리에 위치할 가능성이 높음.

* 교통: 차량을 이용한 이동이 주가 될 것으로 보이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 낙찰 시 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 매수보증금(최저매각가격의 10%)이 반환되지 않으므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 분묘 존재: 토지 상에 약 1기 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있음. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 관련 분쟁의 소지가 있음. 감정평가 시 분묘 소재를 감안하여 가격이 책정되었음.

* 맹지: 기호 1, 3 토지는 지적도상 맹지로, 건축 등 토지 활용 시 도로 확보 방안이 필요함. 기호 2는 구거 너머로 도로가 있으나 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 공유지분: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 실제 토지를 사용하거나 관리하는 데 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 위치 확인이 어려울 수 있음.

* 복합적인 용도지역 및 제한: 본건은 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 여러 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한, 배출시설설치제한, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제가 적용되어 토지 이용 계획 시 신중한 검토가 필요함.

* 경계 불분명: 측량을 통해 정확한 경계를 확인할 필요가 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 복수의 경매 사건이 진행될 수 있으며, 공동 담보 물건이 존재하여 권리 분석이 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 충북 옥천의 농촌 지역에 위치한 토지로, 농지취득자격증명 필요, 지적상 맹지, 분묘 소재, 공유지분 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있는 물건임. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수라는 큰 위험이 따르므로, 사전에 자격 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함. 또한 분묘 관련 문제, 지적상 맹지, 복합적인 용도지역 지정 등도 토지 활용에 있어 신중한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 충북 옥천 지역의 농경지 또는 임야 투자 기회.

* 향후 개발 가능성이나 농업적 활용 가치를 고려한 투자.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 현장 조사 결과, 그리고 상기 명시된 위험 요인들에 대한 상세 분석에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 본건의 감정가는 15,660,000원이며, 입찰 시에는 최저매각가격을 기준으로 하되, 관련 법규 준수 및 리스크 해소 방안을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 관련 사항은 반드시 사전에 확인하고, 분묘 처리 비용 등을 추가적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

(참고사항: 제공된 정보에는 혐오시설에 대한 정보가 없어 주변 시설 분석 및 혐오시설 포함 여부는 확인할 수 없었습니다. 또한, 지도 등 외부 서비스 접근이 불가하여 추가적인 현장 조사를 대체할 수 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.