나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1791 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""충북혁신도시복합혁신센터"" 남서측 인근방향에 소재하는 구분건물(근린생활시설)로서, 본건의 주변은 도로변을 따라 3~6층 규모의 근린생활시설이 주로 소재하고 배후로 대단위 아파트 단지, 공공시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하고, 남동측 방향으로 도보 약2~3분 정도의 거리에 노선버스정류장(대하육교)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

라멘구조 스라브지붕 3층 건물로서

외벽: 돌붙임, 징크판넬
내벽: 인테리어, 페인팅
창호: 시스템창호
바닥: 강마루 등

이용상태

제301호와 함께 스터디카페로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설(공용), 승강기, 주차장, 기본 소방시설, 기본 전기시설 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측 방면으로 장성로(왕복2차선의 아스팔트 포장도로), 남동측 방면으로 장성2길(왕복2차선의 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07) , 제2종일반주거지역(2015-12-31) , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-50)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

공부상 용도 '의원' 이나 현황은 '스터디카페'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 용도는 ’의원‘이나 현황은 ’스터디카페‘임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1791 (1)

물건소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층302호 (도로명: 충청북도 음성군 장성로 41)

토지면적: 102.49㎡ (약 31.00평)

건물면적: 120.91㎡ (약 36.57평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 323,300,000원

채권자: 전주성가신용협동조합

1.1. 상세 정보

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

총 등기부채권액: 168,000,000원 (근저당 기준)

특이사항: 공부상 용도는 '의원'이나 현황은 '스터디카페'로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "충북혁신도시복합혁신센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 3~6층 규모의 근린생활시설이 주로 분포하고 있으며, 배후로는 대단위 아파트 단지와 공공시설이 자리 잡고 있어 주거 및 공공 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

일반 차량을 이용한 접근이 용이하며, 남동측 방향으로 도보 약 2~3분 거리에 노선버스정류장(대하육교)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 본건은 남서측으로 장성로(왕복 2차선 아스팔트 포장도로)와 남동측으로 장성2길(왕복 2차선 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 음성군 맹동면은 충북혁신도시의 핵심 배후 지역으로, 혁신도시 내 공공기관 및 기업 입주와 더불어 지속적인 주거 및 상업 시설 개발이 이루어지고 있는 성장하는 상권입니다.

3.2. 배후 수요 및 입점 현황

주변에 대단위 아파트 단지와 다수의 공공시설이 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 현재 스터디카페로 이용 중이며, 이는 지역 주민 및 혁신도시 종사자들의 수요를 충족시키고 있음을 보여줍니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설 및 공공기관

충북혁신도시복합혁신센터가 인근에 위치하여 관련 공공 서비스 접근성이 우수합니다. 또한, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의 시설은 충북혁신도시 내에 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 기타 생활 환경

본 물건 주변 지역에 산업 단지나 혐오시설과 같은 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 지역은 전반적으로 주거 및 상업 시설 위주의 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 물건 상세 및 이용 현황

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 라멘구조의 스라브 지붕 3층 건물로서, 외벽은 돌붙임 및 징크판넬, 내벽은 인테리어 및 페인팅, 창호는 시스템 창호, 바닥은 강마루 등으로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 주차장, 소방 및 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 공부상 용도와 현황 차이

감정평가서 및 물건명세서상 공부상 용도는 '의원'으로 등재되어 있으나, 현재 실제 이용 현황은 '스터디카페'로 사용되고 있습니다.

6. 권리분석

6.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2016-06-14 (유한회사씨앤케이)

* 근저당: 2019-09-17, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 168,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2025-07-23, 전주성가신용협동조합, 138,844,148원 (말소)

6.2. 임차인 분석 및 인수 권리

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-05-15

* 확정일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 용도 불일치 및 관련 문제

공부상 용도('의원')와 실제 이용 현황('스터디카페')이 상이하여, 추후 건축법 등 관련 법규 위반 여부 확인 및 원상복구 의무 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7.2. 시장 및 운영 관련 위험

스터디카페 업종의 수익성 변동 및 경쟁 심화에 따른 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 또한, 임차인의 차임이 0원으로 기재된 특이사항은 계약 관계에 대한 면밀한 추가 확인을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 지속적인 성장 수혜: 혁신도시 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대.

* 안정적인 배후 수요 확보: 인근 대규모 아파트 단지 및 공공시설로 인한 고정 수요층 존재.

* 권리관계의 안전성: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 권리상 부담이 없습니다.

* 높은 활용 가능성: 현재 스터디카페로 운영 중이며, 향후 다양한 업종으로의 전환 및 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 배후 상권에 위치하여 향후 성장 가능성이 높은 지역에 자리 잡고 있습니다. 현재는 스터디카페로 운영되고 있으며, 안정적인 배후 수요와 양호한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 특이사항이 있는 임차인 현황 등은 낙찰 후 세심한 관리 및 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 장기적인 시각으로 접근한다면 우량 투자 자산이 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 투자 제언

상기 물건은 충북혁신도시의 미래 가치 상승과 함께 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 상가입니다. 권리상 인수 부담이 없는 점은 큰 장점이며, 향후 업종 전환을 통해 수익성을 극대화할 수 있습니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 323,300,000원

인수되는 임차보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 최근 실거래가, 주변 상가 임대 현황, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 가능성 및 예상 비용, 그리고 본 건의 개별적인 상태 및 현황(용도 불일치, 임차인 특이사항 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 현장 방문을 통한 실사 조사와 추가적인 시장 조사를 수행하신 후, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.