나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51541 [1] 충청북도 괴산군 감물면 매전리 745-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 감물면 매전리 소재 "맹이마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 북서측으로 525번 지방도가 통과하며, 북동측 도보 약 1분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 공업용 건부지 등으로 이용중임. 기호 3) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주거나지 등으로 이용중임. 기호 4) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 이행지 및 휴경지 등으로 이용중임. 기호 5, 6) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 이행지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1, 4, 6) 남동측으로 로폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 3, 5) 북측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 3, 5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도525)<도로법>. 기호 4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(원매전천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 4) 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 이행지 및 휴경지임. 본건 기호 5, 6) 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 현황 이행지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2, 7-1) 일반철골구조 철판넬지붕 지상 1층 건물로, - 외 벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, - 바 닥 : 시멘몰탈 마감 등, - 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임. 기호 7-2) 경량철골구조 철판넬지붕 지상 1층 건물로, - 외 벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, - 바 닥 : 시멘몰탈 에폭시 및 타일 마감 등, - 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임.

이용상태

기호 2, 7-1) 공장 등으로 이용중임. 기호 7-2) 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

기호 2, 7-1) 전기설비 등 갖추었음. 기호 7-2) 전기설비, 위생설비, 급·배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 4번, 5번, 6번 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충청북도 괴산군 감물면 매전리 745-1에 소재한 공장 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51541 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 감물면 매전리 745-1

* 용도: 공장

* 감정가: 798,817,430원

* 토지면적: 5569.00㎡ (약 1684.7평)

* 건물면적: 479.59㎡ (약 145.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 의왕신용협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 괴산군 감물면 매전리 소재 "맹이마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 북서측으로 525번 지방도가 통과하며, 북동측으로는 도보 약 1분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호 1 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 공업용 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 기호 3 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거나지 등으로 이용 중입니다.

* 기호 4 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 이행지 및 휴경지 등으로 이용 중입니다.

* 기호 5, 6 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 이행지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 1, 4, 6 토지는 남동측으로 로폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 3, 5 토지는 북측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 6 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양, 사슴 사육 제한)에 해당합니다.

* 기호 3, 5 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역(지방도525)에 해당합니다.

* 기호 4 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 소하천예정지(원매전천)에 해당합니다.

* 공부와의 차이:

* 본건 기호 4 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 이행지 및 휴경지입니다.

* 본건 기호 5, 6 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 현황 이행지입니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* * 농업회사법인㈜굿파머: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-23, 대항력 없음.

* * 농업회사법인(주)굿파머: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항일력 없음.

* 등기부 요약 (토지):

* 소유권 이전 (이도자, 2000-02-02), 소유권 이전 (채마원농업회사법인유한회사, 2021-06-23, 대물변제).

* 근저당권 (의왕신용협동조합, 2022-12-23, 516,000,000원) - 말소기준권리.

* 근저당권 공동담보 (의왕신용협동조합, 2022-12-23, 120,000,000원).

* 임의경매 (의왕신용협동조합, 2025-07-23, 557,427,831원) - 본건 경매 개시.

* 압류 (괴산군, 2025-09-08)

* 등기부 요약 (건물):

* 소유권 보존 (채마원농업회사법인유한회사, 2022-12-23).

* 근저당권 (의왕신용협동조합, 2022-12-23, 516,000,000원) - 말소기준권리.

* 근저당권 공동담보 (의왕신용협동조합, 2024-02-07, 120,000,000원).

* 임의경매 (의왕신용협동조합, 2025-07-23, 557,427,831원) - 본건 경매 개시.

* 압류 (괴산군, 2025-09-08)

* 결론: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인들은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 괴산군 감물면은 주로 농경지와 임야, 소규모 주거 단지가 혼재된 전원 지역입니다.

* 직접적인 상업 지역과의 연계는 미미하나, 525번 지방도와 인접하여 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

* 주변 지역은 주로 농업 활동이 이루어지고 있으며, 제2종 근린생활시설 용도의 건축물이 존재하나 주변 환경으로 볼 때 대규모 상권 형성은 어려운 지역으로 판단됩니다.

* 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 계획관리지역 내 가축사육제한구역(300M 이내)이 설정되어 있어 축사 신축 등은 제한될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 전원 지역에 소재하므로, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 괴산군청 소재지 등 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

* 도보 1분 거리의 버스정류장을 통해 지역 내 이동은 가능하나, 대중교통망이 매우 발달한 지역은 아닙니다.

* 주변에 농경지가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 일부(목록 4, 5, 6번)는 공부상 지목이 '답' 또는 '전'으로 되어 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 발급 기간 연장 등 절차가 복잡할 수 있으므로 사전에 관할 행정기관 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 접도구역, 소하천예정지 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 토지 개발 및 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 지목과의 현황 차이: 일부 토지의 현황이 공부상 지목과 다르므로, 이는 추후 토지 이용 계획 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 괴산군 감물면의 계획관리지역 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 현재 이용 중인 건축물을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 채무가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 다양한 토지 이용 제한, 지목과의 현황 차이 등은 향후 낙찰자가 반드시 숙지하고 해결해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5569.00㎡의 넓은 토지는 향후 시설 확장이나 다른 용도로의 전환 가능성을 제공합니다.

* 계획관리지역: 개발 가능성이 있는 용도 지역으로, 인허가 취득 시 다양한 건축 및 사업이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 인수할 임차인의 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 현재 건축물: 공장으로 이용 중인 건축물이 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 798,817,430원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 후 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 비용, 토지 이용 제한으로 인한 제약 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리상 인수되는 금액이 없어 이를 제외하고 입찰가를 산정할 수 있으나, 농지 관련 이슈는 낙찰자의 부담이 될 수 있으므로 보수적인 접근이 필요합니다. 상세한 권리분석 및 현장 조사를 바탕으로 본 물건의 적정 가치를 산정해야 하며, 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.