나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20790 [1] 강원특별자치도 원주시 명륜동 802 성원아파트 106동 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 '원주종합체육관' 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동 주택지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상14층 건내 제11층 제1107호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(방3, 거실1, 주방/식당1, 화장실2 등)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 대체로 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20M, 남서측으로 노폭 약15M 내외의 아스팔트포장 도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20790 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 802 성원아파트 106동 11층 1107호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

토지면적: 22.38㎡ (약 6.77평)

토지지분: 22.377㎡ (약 6.77평)

건물면적: 75.06㎡ (약 22.71평)

건물지분: 75.06㎡ (약 22.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 '원주종합체육관' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 버스 정류장과의 거리, 노선, 배차 간격 등을 고려할 때 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로상태

대상 토지는 북서측으로 노폭 약 20M, 남서측으로 노폭 약 15M 내외의 아스팔트 포장 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2024년 01월 04일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을4)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2024.01.04.)

* 소멸 예정 권리:

* 한국자산관리공사 근저당 (을4, 2024.01.04.)

* 강원신용보증재단 가압류 (갑5, 2024.08.17.)

* 삼성카드 가압류 (갑6, 2024.12.05.)

* 신한카드 가압류 (갑7, 2024.12.05.)

* 원주밝음신용협동조합 가압류 (갑8, 2024.12.31.)

* 하나은행 가압류 (갑9, 2025.03.20.)

* 한국자산관리공사 임의경매개시결정 (갑10, 2025.07.22.)

* 국민건강보험공단 압류 (갑11, 2025.07.31.)

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 등록된 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인일 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 14층 건물 내 제11층 제1107호

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일 붙이기 마감

* 창호: 샷시 이중창

* 이용 상태: 아파트 (방 3, 거실 1, 주방/식당 1, 화장실 2 등)

* 설비 내역: 수세식 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 사용승인일: 2000년 8월 12일

5.2. 아파트 단지 정보 (명륜 성원아파트)

* 주소: 강원특별자치도 원주시 명륜동 802

* 세대수: 818세대

* 동수: 6동

* 최고층: 22층

* 주차대수: 총 196대 (지상 4대, 지하 22대 - 제공된 정보 내 주차대수 합계 및 지하/지상 수치가 일치하지 않음. 총 875대라는 총괄표제부 정보도 있음.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.3. 면적 정보

* 토지면적: 22.38㎡ (약 6.77평)

* 건물면적 (전용면적): 75.06㎡ (약 22.71평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 해당 면적(75.06㎡)은 전용면적으로 판단됩니다.

5.4. 주변 시설

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 시내버스 정류장 소재.

* 편의시설: 근린생활시설 등.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 해당 아파트 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 상세 내용이 없는 '지상권'의 존재 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가 및 전월세 계약 내용을 볼 때, 감정가 20,000만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 강원특별자치도 원주시 명륜동에 위치한 성원아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물은 2000년에 건축되어 연식이 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 인수 부담은 적습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 불확실성이 존재하며, 최근 시장 거래가에 비해 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 편리한 교통: 시내버스 정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 대상 물건과 유사한 면적(75.06㎡)의 최근 전세 보증금은 14,000만원이며, 비슷한 크기의 최근 매매(84.93㎡, 14,900만원) 시세를 고려할 때, 본 물건의 감정가 20,000만원은 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 참고 매매 정보:

* 2026년 6월 18일: 84.93㎡, 14,900만원 (약 175만원/㎡)

* 2026년 6월 16일/26일: 114.93㎡, 24,800만원 (약 216만원/㎡)

* 참고 전세 정보:

* 2026년 1월 17일: 75.06㎡, 보증금 14,000만원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 16,000만원에서 18,000만원 사이로 추정됩니다. 보수적으로 접근하여 17,000만원 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이는 감정가의 약 85%에 해당합니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인 및 추가적인 시세 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.