나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52859 [1] 경기도 광명시 일직동 509-2 광명트리플타워오피스텔 5층529호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 ""KTX광명역"" 북측 인근에 위치하는 광명트리플타워
오피스텔 5층 529호로서 주위는 근린상가, 오피스텔, 아파트단지등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철 및 KTX ""광명역""이 위치
하여 대중교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 중 5층 529호로서
외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지도배 및 타일마감등
창호 : 하이샷시 페어그라스창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 및 근린상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로 및 남측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로1류
(폭20m~25m)(국지도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발
촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52859 (1)

소재지: 경기도 광명시 일직동 509-2 광명트리플타워오피스텔 5층 529호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건축연도: 2018년

총 층수: 19층 (해당 층: 5층)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광명시 일직동 소재 KTX광명역 북측 인근에 위치하며, 근린상가, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 KTX/전철 광명역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태: 본건 북측으로 광대로 및 남측으로 중로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m), 중로1류(폭20m~25m), 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 05일자 광명시의 압류 (갑4).

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 최연화)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다. (총액 170,000,000원)

말소되는 권리:

* 갑4 (압류-광명시), 갑5 (가압류-주택도시보증공사), 갑6 (강제경매-최연화) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2023-04-25

* 확정일자: 2023-04-07

* 배당신고일자: 2025-05-13

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

KTX 광명역세권으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높은 지역입니다.

주변에 대형 유통시설 및 업무 시설이 있어 배후 수요가 안정적입니다.

KTX 광명역 주변에는 롯데몰 광명, 코스트코 광명점, CGV 광명 등 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

광명트리플타워 오피스텔은 대로변에 위치하며, 1층 및 주변으로 다수의 근린생활시설(음식점, 카페, 편의점, 병원, 학원 등)이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

광명시 일직동 및 KTX 광명역세권 일대에 특별히 집계된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

주거환경: 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호합니다.

편의시설: KTX 광명역 주변의 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 통학이 가능합니다.

교통: KTX, 1호선, 신안산선 (예정) 등 트리플 역세권으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

건물설비: 급배수, 위생, 소화, 도시가스, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 인수입니다. (170,000,000원)

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

채권자인 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 권리를 보유하고 있어, 명도를 포함한 모든 과정에서 신중한 접근이 필요합니다.

채권자(최연화)가 임차인이기도 하여, 임차인의 우선매수신고 행사 가능성이 있습니다.

부동산 강제경매로 인한 소유권 이전 과정에서 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 KTX 광명역 초역세권에 위치한 오피스텔로 입지적 가치는 높으나, 170,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다.

향후 매수자는 임차인의 보증금 전액을 변제하거나, 임차인과의 합의를 통해 명도 절차를 진행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

KTX 광명역세권의 탁월한 교통 및 생활 인프라.

안정적인 임대 수요가 예상되는 지역.

선순위 임차권 인수를 고려한 매우 저렴한 총 취득 비용 확보 가능성 (잠재적).

전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성으로 인한 변수 존재.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 건물면적 26.98㎡ (약 8.16평) 기준, 최근 2026년 2월 5일 27.0684㎡ 면적이 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 164,000,000원

* 해당 물건은 170,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

시세분석에 따른 취득 비용:

* 건물의 시장 가치(시세)는 약 160,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 매수인의 총 예상 지출액은 '입찰가 + 170,000,000원(인수 보증금)' 입니다.

* 만약 입찰가를 0원으로 가정할 경우, 총 지출액은 170,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세(약 160,000,000원)와 유사하거나 초과하는 금액입니다.

* 따라서, 본 물건의 경우 현재 가치 대비 인수해야 할 부채(임차보증금)가 더 높은 상황입니다.

예상 입찰가 산정:

* 상기 분석 결과, 본 물건의 입찰은 최소한 10,000,000원 이상의 손실을 감수해야 하는 구조입니다. (160,000,000원 시세 - 170,000,000원 총 지출)

* 따라서, 초기 현금 부담을 최소화하기 위한 상징적인 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

* 본 건의 경우, '인수 보증금'이 '감정가'보다 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰가는 1,000,000원을 제시하며, 이는 실질적인 총 취득 비용이 171,000,000원 (입찰가 1백만원 + 인수 보증금 1억 7천만원)이 됨을 의미합니다.

* 이는 잠재적 손실을 감수하고 진입하거나, 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 조율할 경우에만 고려할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.