나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52863 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이오피스텔 116동 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""안산해솔초등학교"" 북서측에 위치하며, 주위는 신축 아파트 및 오피스텔이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 오피스텔 주차장까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황 감안하면, 제반 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물(116동)의 제7층 제711호로서,
외벽 : 석재타일이음,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 방, 욕실, 거실, 주방 등으로 사용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

대로3류(폭 25m~30m)(2013-01-16)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-01-16)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산해솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52863 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이오피스텔 116동 7층711호

건물명: 그랑시티자이

동/호수: 116동 711호

건축년도: 2020년

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 제7층

용도: 오피스텔

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

건물면적: 54.86㎡ (약 16.60평)

감정가: 309,000,000원

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해솔초등학교" 북서측에 위치하며, 주변은 신축 아파트 및 오피스텔이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 오피스텔 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산해솔중학교), 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 을구 1번 근저당권(반월신용협동조합, 228,000,000원, 2022-03-10)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 갑구 3번 가압류(삼성카드), 갑구 4번 압류(화성세무서장), 갑구 5번 임의경매(반월신용협동조합)는 모두 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부상 갑2 소유권이전1번신탁등기말소(2020-05-20) 또한 말소될 권리입니다.

등기부채권 총액은 279,567,234원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다만, 관련 개요는 없습니다.

3.2. 말소 기준 권리

을구 1번 근저당권(반월신용협동조합, 2022-03-10)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인 김향욱 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 김향욱

보증금: 100,000,000원

차임: 210,000원

전입일자: 2020-05-20

확정일자: 2020-05-11

배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 경매 절차를 통해 보증금이 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 임차인의 대항력 유무와 보증금 인수 여부는 최종적으로 경매 진행 과정 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 그랑시티자이 단지는 대규모 주거 및 상업 복합 단지로 조성되어 있어 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 상업 시설 분포 및 현황은 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

4.2. 지역 분석

안산시 상록구 사동 지역은 신축 아파트 및 오피스텔이 다수 공급된 지역으로, 젊은층 유입이 많고 주거 환경이 개선되고 있는 지역입니다. 또한, 안산해솔초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 관련 수요도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 용이하며, 대규모 단지 특성상 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

본건 북서측에 안산해솔초등학교가 위치하고 있으며, 안산해솔중학교 또한 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김향욱 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 원이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 경매 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높으나, 이로 인한 명도 절차상의 잠재적 분쟁 가능성 또는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 미확인 내부 상태

감정평가 요약서에 따르면, 거주자 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조 및 하자 여부를 외부 관찰, 탐문, 표준 이용 상황에 의거하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

상대보호구역, 절대보호구역 등 교육환경 보호에 관한 법률상의 제한이 있으며, 기타 수도권정비계획법, 대기환경보전법 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 법규의 적용을 받으므로, 해당 토지의 향후 개발 또는 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주변 지역은 주로 주거 및 상업시설로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 신축 오피스텔로 건물 상태 양호 예상

* 대중교통 이용 편리 및 도로 접근성 우수

* 단지 내 및 주변 상업, 편의 시설 이용 편리

* 학교 등 교육 시설 인접

단점:

* 대항력 있는 임차인 존재 (명도 및 보증금 관련 잠재적 리스크)

* 감정가 대비 최근 실거래가 괴리 (향후 가격 변동성 고려 필요)

* 내부 상태 확인 불가로 인한 리스크

* 다수의 토지 이용 제한 사항 존재

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 경쟁력

최근 실거래가(약 2.43억~2.45억 원) 대비 감정가(3.09억 원)는 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰가 산정 시 시세보다 낮은 가격에 접근할 수 있는 기회가 될 수 있음을 시사합니다.

8.2. 향후 가치 상승 가능성

안산시 상록구 사동 지역은 지속적인 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 그랑시티자이 단지는 신축 브랜드 아파트/오피스텔 단지로서의 위상과 함께 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 54.8~54.9㎡)의 오피스텔이 2억 4,300만 원에서 2억 4,500만 원 사이에 거래되었습니다. 이를 기준으로 볼 때, 본 건의 현재 시장 가치는 약 2억 4,500만 원 내외로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 3억 900만 원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있음을 고려할 때, 낙찰가는 시장 시세인 2억 4,500만 원을 상회하되, 감정가보다는 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 처리될 것으로 예상되는 점, 그리고 내부 확인이 어렵다는 점 등을 감안하면, 보수적으로 시장가 대비 10%~15% 가량 높은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 6,000만 원 ~ 2억 8,000만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 본 물건은 입찰 전 현장 확인, 임차인 관련 추가 조사, 법원 집행관 면담 등을 통해 인수 여부 및 명도 관련 사항을 명확히 파악한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.