나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52884 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 772-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '덕인초등학교' 북서측 근거리에 위치하며
주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세라숲
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건물 4층 외부 베란다 부분에 소유자 및 용도 미상의 제시외건물이 소재하는바,
포함하여 평가하였음. (후첨 사진 참조)
- 건물 옥상에 제시외건물(창고) 2동이 소재하나 소유자 미상인바, 평가에서 제외
하였음. (후첨 사진 참조)

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 건물 옥상에 제시외 창고 2동이 소재하나, 소유자 미상으로 매각에서 제외함.(감정평가서 참조)
3. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이충기의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 10.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52884 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 772-3 4층 401호

신주소: 경기도 안산시 단원구 와동공원로8길 18 (와동)

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 면적정보

토지면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

토지지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물면적: 43.84㎡ (약 13.26평)

건물지분: 43.84㎡ (약 13.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 30.00㎡ (평가 포함되었으나 옥상 창고는 제외)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 건물정보

건축년도: 2007년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 4층

해당 층: 4층

주요 용도: 다세대주택 (총 7세대)

건축면적: 168.56㎡

연면적: 572.05㎡

대지 면적: 285.1㎡ (약 86.26평)

3. 입지조건

3.1. 주변환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '덕인초등학교' 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세라숲유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계

말소기준권리는 2023년 12월 27일자 안산시의 압류(갑7)입니다.

등기부상 채무 총액은 145,000,000원입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-14

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 이 의 승계인)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-17

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2024-07-12

대항력: 없음

비고:

4.3. 특이사항 (HUG 관련)

신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 이 의 승계인)는 2026년 6월 10일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함을 의미합니다. 따라서 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 유사 건물들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2001년식, 59.57㎡ (약 18평) 물건이 2026년 3월 58,000,000원에 거래되었습니다. (약 973,000원/㎡)

* 2001년식, 75.075㎡ (약 22.7평) 물건이 2026년 3월 120,000,000원에 거래되었습니다. (약 1,598,000원/㎡)

본건은 2007년식, 43.84㎡ (약 13.26평)의 다세대주택입니다. 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 평당가를 환산하면 322만원/평에서 528만원/평 수준입니다. 본건의 면적(13.26평)을 고려하여 시세 범위를 추정하면 약 43,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 분석됩니다.

감정가 128,000,000원에 비해 실거래가 기준 시세가 현저히 낮은 편입니다.

6. 생활정보

5.1. 교육

덕인초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 세라숲유치원이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 4층 외부 베란다 부분에 소유자 및 용도 미상의 제시외 건물이 소재하여 평가에 포함되었으나, 옥상에 소재하는 제시외 창고 2동은 소유자 미상으로 매각에서 제외되었습니다.

6.2. 건물 연식

건축년도가 2007년으로, 19년차 된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 괴리

본건의 감정가는 128,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 시세는 이보다 현저히 낮은 것으로 판단됩니다. 이는 첫 매각 기일에 유찰될 가능성을 시사합니다.

8. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 제공된 실거래가 정보와 감정가 및 최저입찰가 사이에 큰 괴리가 존재하여, 시세 대비 고평가된 것으로 판단됩니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 유찰 후 재매각 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 리스크 해소.

* 안산시 단원구 와동 지역의 주거 환경.

10. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 분석에 따르면, 본건의 현재 시세는 43.84㎡ (약 13.26평) 기준으로 약 43,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 128,000,000원 대비 최저입찰가는 89,600,000원 (감정가 70%)으로, 시장 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

따라서, 본건은 첫 매각 기일에 유찰될 가능성이 높으며, 보수적인 관점에서 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시세 분석과 권리관계의 안정성을 고려하여, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 80,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 최저입찰가보다 낮은 금액이므로, 재매각 시 가격 변동을 추가로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.