나이스옥션 법원경매 안산 2025타경655 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 673-14 백두파크빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡초등학교' 북측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호로서,
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리
지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 현황

사건번호: 안산지원 2025타경655 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 673-14 백두파크빌 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5200만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

건물명: 백두파크빌

사용승인일: 2002년 1월 4일

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 4층

해당층: 1층

세대수: 8세대 (전체 건물 기준)

전용면적: 75.06㎡ (약 22.70평)

대지 지분: 36.75㎡ (약 11.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2012-03-30, 권리금액: 86,400,000원)

이후 등기 내역:

- 소유권 이전 (박은옥, 2007-09-06)

- 소유권 이전 (이영숙, 2012-03-30)

- 소유권 이전 (김용주외 1명 (상속), 2025-07-01)

- 임의경매 개시 결정 (우리은행, 2025-07-21, 권리금액: 52,880,031원)

등기부채권 총액: 86,400,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상으로 조사되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

모든 권리는 말소기준권리 이후로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 건물 특성

본건이 위치한 부곡동 일대는 다세대주택과 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

소규모 상업시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 주변에 제한적일 것으로 보입니다.

건물은 8세대의 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육, 편의, 문화시설

* 교육: 부곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설 및 공원을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 상태

건축된 지 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 일부 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 사항

임대 관계가 미상으로 조사되어, 현 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 등)

제공된 정보와 자체 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 특성상 다양한 용도의 시설이 혼재할 수 있으므로 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택 1층입니다. 부곡초등학교와 인접해 있고, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리나 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 건물 연식과 임대 관계 미상이라는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 내 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 투자 가능성이 있습니다.

* 1층 물건으로 접근성이 좋으며, 다세대주택으로서의 활용 가치를 지닙니다.

* 지역 개발 계획 및 도시 재생 사업 진행 시 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 수익성 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 주변 다세대주택들은 10,500만원에서 14,000만원 사이에 거래되었습니다.

본건의 경우, 2002년 준공된 건물(전용면적 75.06㎡)로, 2026년 3월 유사한 연식(2002년)과 면적(73.85㎡)의 3층 물건이 10,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2003년 준공된 2층 물건(전용 76.9㎡)은 12,000만원에 거래되었습니다.

감정가 15,200만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1층이라는 점과 건물 연식, 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 11,000만원에서 12,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 확인 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.