나이스옥션 법원경매 안산 2025타경734 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 2층207호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
공공개발로 조성된 상업지구 내 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 소재하는 해안
상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스가 정차하는
노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 2층 207호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등
내벽 : 수성페인팅 마감 등
바닥 : 몰탈시멘트 마감 등
천정 : 노출 콘크리트 등
창호 : 통창 및 시스템창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 유흥주점이며, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로
엠티브이1-65)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합) ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에
관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경734 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안산신용협동조합

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 2층207호

용도: 위락시설 (공부상 유흥주점)

건물명: 웨이브타운

동/호수: 2층 207호

1.3. 평가액

감정가: 555,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 25.97㎡ (약 7.86평)

토지지분: 25.97㎡ (약 7.86평)

건물면적: 91.18㎡ (약 27.59평)

건물지분: 91.18㎡ (약 27.59평)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 건물 정보 (집합건물)

건축물대장상 주요 용도: 제2종근린생활시설

신축허가일: 2020년 9월 21일

사용승인일: 2021년 12월 6일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 8층

본건 층수: 2층

총 세대수: 66호

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬별빛공원' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공공개발로 조성된 상업지구 내 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다. 인접 도로 및 대지와 등고 평탄한 장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사웨이브개발 (2021-12-21)

* 소유권이전: 김선태 (2022-01-27, 매매)

* 근저당권공동담보목록: 안산신용협동조합 (2022-01-27, 480,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 안산신용협동조합 (2025-07-21, 359,243,783원, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 안산신용협동조합의 근저당권공동담보목록입니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 권리 및 주의사항

* 등기부상 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기)가 존재합니다. 이는 대지권의 목적인 토지에 대한 법적 제한 사항일 가능성이 높으며, 자세한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 등은 미상입니다.

* 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 및 용도

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 공부상 용도는 유흥주점(위락시설)입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재된 해안 상가지대를 형성하고 있습니다. '거북섬별빛공원'과 인접하여 관광 및 레저 관련 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

4.3. 건물 이용 현황

기준 시점 현재 본건은 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 207호입니다.

* 외벽: 화강석 붙임 마감 등

* 내벽: 수성페인팅 마감 등

* 바닥: 몰탈시멘트 마감 등

* 천정: 노출 콘크리트 등

* 창호: 통창 및 시스템창호 마감 등

5.2. 설비 현황

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항 (별도등기)

대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기(별도등기)가 존재합니다. 이는 해당 토지의 이용 및 처분에 있어 법적 제약이 발생할 수 있음을 시사하며, 구체적인 내용은 법률 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 공실 및 운영 현황

공부상 유흥주점으로 되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 거북섬 상권 전반의 높은 공실률 현황이 보고되고 있어, 향후 공실 해소 및 안정적인 임대 수입 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

* 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 다른 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 시흥시 거북섬 인근 상업지구에 위치하고 있습니다. '거북섬별빛공원'이 인접해 있으며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대지권 토지에 설정된 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 부기등기입니다. 이 법적 제한 사항이 구체적으로 어떠한 영향을 미칠지에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 더불어, 거북섬 상권 전반의 높은 공실률과 본건의 현재 공실 상태는 향후 투자 회수 및 수익 창출에 있어 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 깔끔한 상태 유지가 기대됩니다.

* 성장 잠재력이 있는 지역으로 평가받는 거북섬 인근 상업지구에 위치합니다.

* 유흥주점(위락시설)이라는 공부상 용도로, 업종 특성상 높은 수요를 기대할 수 있는 업종입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 예상 입찰가는 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 상기 '잠재적 리스크' 섹션에서 언급된 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 부기등기의 정확한 법적 의미와 영향 범위에 대한 전문가 분석 비용.

* 현재 거북섬 상권의 실제 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 및 시장 전망에 대한 상세한 상권 분석 자료.

* 건물 및 토지 상태에 대한 현장 조사 비용.

* 경쟁 물건과의 비교 분석.

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 및 시세 동향.

특히, '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 매각으로 소멸되지 않는 경우, 이는 본건의 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 명확히 확인해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.