나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52912 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1045-3 르네상스빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""안산석수초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제502호 로서
외벽 : 석재 붙임 마감, 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대) (방2, 욕실1, 거실, 주방/식당,베란다,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스 개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 유사사다리형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 후첨 ""내부구조도""는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-주택도시보증공사(양도전:임차권자 김정엽)로부터2026. 5. 29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52912 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1045-3 르네상스빌 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,300,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.54㎡ (약 8.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 47.93㎡ (약 14.50평)

건물 제시외면적: 1.50㎡ (약 0.45평)

1.3. 건축물 정보

건축물명: 르네상스빌

층수: 지상 5층 중 5층 502호

주요구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

준공일자: 2016년 1월 6일 (사용승인일 기준)

세대수: 8세대 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하며, "안산석수초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경일관광경영고등학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 1월 5일자 시흥세무서장의 압류(갑6)입니다.

본 건은 말소기준권리 이후 다수의 권리 변동이 있었으나, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김 승계인)

* 보증금: 146,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-19

* 확정일자: 2021-01-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

등기부상 소유권이전, 신탁말소, 주택임차권(말소), 소유권이전, 압류(말소), 강제경매(말소) 등이 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물(연립, 다세대)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일, 전용면적 40.14㎡(약 12.14평) 연립주택 매매가 188,000,000원

* 2026년 7월 3일, 전용면적 30㎡(약 9.08평) 연립주택 매매가 98,100,000원

* 2026년 7월 4일, 전용면적 62.35㎡(약 18.87평) 다세대주택 매매가 162,000,000원

본 물건은 전용면적 47.93㎡(약 14.50평) 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 유사 면적의 최근 매매 사례 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 1억 6천만원에서 2억 2천만원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다. 본 물건의 감정가 169,300,000원은 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 안산석수초등학교, 경일관광경영고등학교 등

* 교통시설: 버스정류장 인접

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 주거단지 밀집

5.2. 건물 내 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

감정평가 요약 및 물건명세서에 따라 제시외 건물 1.50㎡(약 0.45평)가 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 법적 측면 및 실제 이용 가치를 사전에 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 관련 특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서를 통해 임차인의 대항력이 포기되고 보증금 인수 의무가 없음을 확인하였습니다. 다만, 확약서상 명시된 날짜(2026년 5월 29일)와 관련된 세부적인 효력 발생 시점에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 준공(2016년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 의무가 없다는 점으로, 이는 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 비용이 없음을 의미합니다. 제시외 건물이 포함된 점은 고려해야 할 사항이지만, 전체적인 입지 및 건물의 상태, 권리관계 등을 종합적으로 판단할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역으로 향후 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 추가적인 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 169,300,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 매매가(최고 188,000,000원) 및 본 물건의 임차인 보증금 미인수 조건을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 112% 수준으로, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.