나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52883 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 508-9 상가동 4층지상4층호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상5층 건물 내 제4층 제지상4층호 및 제5층 제지상5층호로서, (사용승인일 : 1995.07.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 숙박시설(상호 : 피노키오 모텔) 기호(2) : 숙박시설(상호 : 피노키오 모텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 숙박시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지정관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 1동의 건물 면적의 지하2층 및 지상1층 ~ 지상5층의 등기사항전부증명서상 면적이 집합건축물대장상 면적과 상이하여, 집합건축물대장을 기준으로 표기하였음. 2. 본건 제4층 및 제5층의 경우 건축물현황도와 실제 내부구조도가 상이한 바, 실제 현황에 맞는 내부구조도를 작성하였으니 업무에 참고하시기 바람. - 본건 4층: 건축물현황도의 경우 객실 총18실이나, 현황은 객실 16실로 운영중인 바, 건축물현황도의 객실16과 객실17이 현황 객실 517호, 건축물현황도의 객실5가 카운터, 건축물현황도의 카운터는 창고로 이용중임. - 본건 5층: 건축물현황도의 경우 객실 총18실이나, 현황은 객실 17실로 운영중인 바, 건축물현황도의 객실1과 객실8이 현황 객실 601호로 이용중임.

물건 비고

①숙박시설(피노키오 모텔)로 이용중임
②본 건 `1동의 건물의 표시` 중 지하2층~지상5층의 `등기사항전부증명서`상 면적이 `집합건축물대장`상 면적과 서로 상이함
③`건축물현황도`와 실제 `내부구조도`가 서로 상이함(건축물현황도의 경우 객실이 총 18실이나 현황상 객실 16실로 운영중임)
-첨부한 `건축물현황도` 및 감정평가서 의 `내부구조도`참조 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치하며, "광덕중학교"에서 남서측으로 인접한 지역에 소재하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집한 성숙된 상가지대를 형성하고 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 또한, 물건의 북동측으로는 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지정비지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 각종 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 넘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2025년 4월 4일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권(채권 최고액 1,080,000,000원)입니다. 이 근저당권을 기준으로 하여 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 신탁 등기 말소, 롯데카드의 가압류, 웰컴저축은행주식회사의 가압류, 안산제일신용협동조합의 임의 경매 개시 결정, 경기신용보증재단의 가압류, 소상공인시장진흥공단의 가압류, 근저당권부 채권 질권 설정, 안산시의 압류 등 대부분의 등기 기록은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 1,165,976,882원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있어, 만약 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 안산시 상록구 월피동의 상업지역 내에 위치하며, "피노키오 모텔"이라는 상호로 현재 숙박시설로 운영 중입니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집한 상가지대로서, 지역 내 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 광덕중학교가 인접해 있어 유동 인구가 일정 부분 확보될 것으로 예상되며, 상업지역의 특성상 다양한 업종의 시설 입점이 가능하여 향후 상권 발전 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 광덕중학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 북동측으로 넓은 도로와 접해 있어 차량 이동이 수월합니다. 상가지대로서 다양한 근린생활시설, 금융기관, 편의점 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 건물 노후화: 1995년 7월 31일 사용 승인된 건물로, 약 31년차를 맞이하고 있어 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와 실물 간 면적 불일치: 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 상이하여, 법적 절차 진행이나 권리 관계 확인에 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

* 내부 구조와 건축물 현황도 상이: 건축물 현황도상 객실이 총 18실이나, 실제로는 4층 16실, 5층 17실로 운영 중이며, 일부 공간 용도 변경(카운터 → 창고 등)이 확인되었습니다. 이는 위반건축물에 해당될 소지가 있으며, 추후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다. 또한, 이러한 불일치는 건물 이용 및 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 현 운영 중인 숙박시설: 현재 "피노키오 모텔"로 운영 중인 관계로, 낙찰 후 명도 과정에서 영업권, 시설물, 임차인과의 협상 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구의 상업지역에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 우수하고, 현재 숙박시설로 운영 중이라는 점에서 투자 가치를 고려할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기부와 건축물대장 간의 면적 불일치, 건축물 현황도와 실제 내부 구조의 차이에서 발생하는 위반건축물 가능성 등은 본 물건의 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 위반건축물 여부 및 관련 행정 처분 가능성을 철저히 조사해야 합니다. 또한, 명도 과정에 대한 면밀한 계획 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 상록구 상업지역 내 핵심 입지: 지역 내 개발 가능성과 함께 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 기존 숙박시설 운영 중: 인수 후 즉시 영업을 재개하거나, 리모델링을 통해 가치를 증대시킬 잠재력이 있습니다.

* 탄탄한 도로망: 북동측으로 폭 20미터 도로와 접해 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 758,000,000원입니다. 상기 명시된 건물 노후화, 공부와의 면적 불일치, 내부 구조 상이로 인한 위반건축물 가능성, 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성 등 여러 리스크 요인을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 해소를 위한 예상 비용, 명도 완료 후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.