나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42263 [1] 경기도 평택시 고덕동 2253-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕동행정복지센터"" 남서측 근거리에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 상업빌딩, 산업단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 주.상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉
진법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 등 마감.
내벽: 벽지 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 새시창 등임.

이용상태

제1종근린생활시설 및 다가구주택(후첨 '건물개황도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경42263 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2253-3 (도로명주소: 경기도 평택시 고덕여염5길 23-3)

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 다가구주택)

감정가: 2,331,174,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 병점신용협동조합 (등기부상 채권자로 확인)

2.2. 토지 정보

면적: 248.70㎡ (약 75.2 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 건물 정보

건물 총면적 (연면적): 445.55㎡ (약 134.8 평)

건물 건축면적: 149.12㎡ (약 45.1 평)

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 사용승인일: 2023년 1월 31일

건물 용도: 제1종근린생활시설 (소매점), 다가구주택 (5가구)

건물 제시외 면적: 62.60㎡ (일괄 매각 대상)

1.2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 상업빌딩, 산업단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 토지는 북서측으로 소로2류와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근에 유리합니다.

1.3. 권리분석

2.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2021년 12월 8일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권 (을7)이며, 건물 등기부상 2023년 2월 16일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리 및 제한물권은 모두 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 총 채권액: 1,836,000,000원

* 건물 등기부 총 채권액: 1,986,000,000원

* 등기부상 채무 총액은 매각대금으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.2. 임차인 현황

본 물건에는 현재 총 5명의 임차인이 등록되어 있습니다. 조사된 임차인 정보는 다음과 같으며, 특이사항은 모두 "대항력 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 알토주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-02-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-04-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 750,000원

전입(사업)일자: 2025-04-25

확정일자: 2025-08-21

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-05-30

확정일자: 2023-05-29

배당신고일자: 2025-08-16

대항력: 없음

비고:

2.3. 인수 보증금

임차인 현황을 종합했을 때, 매각으로 인해 인수될 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (총 0원)

1.4. 상권분석

2.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 고덕동은 고덕국제화지구 및 택지개발지구 내에 포함되어 있어, 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대되는 지역입니다. 상업, 주거, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

2.2. 건물 활용 가치

건축물대장상 용도는 단독주택으로 되어 있으나, 실제로는 제1종근린생활시설(소매점) 및 다가구주택(5가구)으로 이용 중입니다. 이는 상가 임대 수익과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 수익형 부동산으로서의 가치를 높입니다.

2.3. 주변 개발 호재

산업단지 및 고덕국제화지구 개발과 연계하여 지역 경제 활성화 및 상주 인구 증가가 예상되며, 이는 건물 가치 상승 및 임대 수요 증대로 이어질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

2.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다. 이는 입주민 및 방문객의 편의성을 높입니다.

2.2. 편의 시설

"고덕동행정복지센터"가 인접해 있어 행정 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 주변에 각종 상업빌딩이 혼재하여 생활 편의시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등 다양한 주거 형태와 상업시설이 공존하는 지역으로, 주거 및 상업 활동을 위한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.1. 제시외 건물

62. 60㎡의 제시외 건물이 포함 매각 대상입니다. 해당 건물의 현황 및 활용 가능성에 대한 추가 확인이 필요하며, 철거 또는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2.2. 임대 관계 미상

본건 토지 및 건물의 상세 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 비록 임차인들의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 협상이 필요할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.3. 지역 개발 변동성

택지개발지구 및 지구단위계획구역 내 위치는 개발에 따른 긍정적 효과와 함께, 향후 개발 계획 변경이나 주변 환경 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 주요 개발 지구 내에 위치한 신축(2023년 사용승인) 근린주택입니다. 제1종근린생활시설과 다가구주택(5가구)으로 복합 활용이 가능하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 명확하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 제시외 건물 포함 및 상세 임대 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 부분이 있으나, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 고덕국제화지구 및 택지개발지구에 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 상가 및 다가구 주택 운영을 통한 안정적인 다중 임대 수익 확보 가능.

* 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없음.

* 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 절감 및 경쟁력 우위 확보.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 2,331,174,000원입니다. 신축 연면적, 복합 용도, 개발 지구 내 입지, 명확한 권리 관계 등의 긍정적 요소를 고려할 때, 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 제시외 건물 및 상세 임대 관계 미상 부분에 대한 리스크를 감안하되, 향후 임대 수익률과 지역 시세 상승 가능성을 종합적으로 평가하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 2,400,000,000원

이는 감정가 대비 약 103% 수준으로, 현장 조사를 통한 면밀한 시세 분석 및 수익률 계산 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.