나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2967 [1] 경기도 광주시 탄벌동 631-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 광주시 탄벌동에 위치하는 탄벌동 행정복지쎈터 서측 근거리에 위치하는
단독주택으로서 , 전원주택 단지로 개발된 파인힐 전원마을내에 소재하는 토지로서,주거지로
의 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대중교통편은 버스정류장이 비교적 원거리에 소재하는바 다소 불편한 편이나, 본건까지
진출입 가능한 포장된 세로(가) 도로가 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 토지의 형상은 사다리형이며, 완경사의 단독주택 부지로 이용중인 토지임.

일련번호 3 : 토지의 형상은 부정형이며, 완경사 도로로 이용중인 토지임.

일련번호 4 : 토지의 형상은 세장형이며, 완경사 도로로 이용중인 토지임.

인접 도로상태

폭 약 6미터 포장도로가 본건 필지 북측으로 접하여 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치
제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역<수도법> ,
특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건토지는 단독주택부지로 이용중인 토지로 지상에 조경용 소나무, 향나무, 반송, 단풍나무
및 감나무등 유실수가 식재되어 관리중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상이며, 본건 토지는 완경사지의 토지이나 지적 경계를 석축으로 조성한
옹벽이 소재하며, 석축 등은 토지에 포함평가 하였으며, 임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기와형 금속지붕 2층구조의 단독주택으로
(사용승인일 : 2011.03.03)

외벽 : 목구조 노출및 일부 벽돌 조적마감

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임

창호 : 샤시창호등 마감.

바닥 : 목재 방부목 덱크.

부속건물 ( 부속창고) : 경량철골구조 금속지붕 단층

부속건물 ( 주차장) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 .

이용상태

단독주택으로 이용중입니다

1층 : 방2, 거실 및 주방, 욕실2, 다용도실, 보일러실, 드레스룸.

2층 : 방2, 다용도실, 욕실, 홀.

부속건물 : 부속창고.

부속건물 : 주차장.

설비내역

위생, 급배수설비 및 지열난방 설비로 조사됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠ : 철골조 기타지붕 단층 창고

제시외건물 ㉡ : 철골조 금속지붕 단층 견사

제시외건물 ㉢ : 경량철골조 금속지붕 창고

제시외건물 ㉣ : 목조 금속지붕 창고

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 4번은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경2967 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 탄벌동 631-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 948,177,940 원

* 토지면적: 1083.00㎡ (약 327.58평)

* 토지지분: 809.9849㎡ (약 245.00평)

* 건물면적: 240.99㎡ (약 72.91평)

* 건물지분: 240.99㎡ (약 72.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김

* 사용승인일: 2011.03.03

1.1. 입지조건

* 위치: 본건 토지는 경기도 광주시 탄벌동 행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 전원주택 단지로 개발된 파인힐 전원마을 내에 소재합니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 대중교통 이용은 버스 정류장이 비교적 원거리에 소재하여 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 차량 진출입 가능한 포장된 세로(가) 도로가 소재하여 차량 접근성은 양호합니다.

* 토지 상태: 토지(일련번호 1)는 사다리형이며, 완경사의 단독주택 부지로 이용 중입니다. 토지(일련번호 3)는 부정형, 토지(일련번호 4)는 세장형으로 완경사 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 폭 약 6미터의 포장도로가 본건 필지 북측으로 접하여 소재합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 파인힐 전원마을 내에 위치하여 전원주택 단지의 특성을 가집니다. 특이한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권 관련 사항: 등기부 요약상 소유권 이전 및 일부 이전 기록이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 을4 (신한은행 근저당, 2016.05.26)이며, 해당 권리 및 을6(전세권 이선우), 을7(근저당 김혜령) 등 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,440,400,000원.

* 임차인 현황:

* 이선우: 보증금 400,000,000원, 차임 0원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (등기부상 전세권(을6) 말소 확인)

* 최정인: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021.10.25. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 제공된 정보 상 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서 참고사항: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요"가 언급되었으나, 제공된 등기부 요약 및 기타 정보에서는 해당 권리가 확인되지 않았습니다. 실제 경매 진행 시 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터는 주로 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 포함하고 있으며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 탄벌동 지역의 최근 연립/다세대 주택 매매가는 2026년 5월 기준 약 1억 4천만원(73.55㎡)부터 3억원(70.76㎡)까지 분포하고 있습니다.

* 본건은 넓은 토지 면적(1083.00㎡)을 가진 단독주택이므로, 주변의 연립/다세대 주택 시세와 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 단독주택의 가치는 토지 가치와 건물의 가치가 복합적으로 작용합니다.

* 본건의 감정가(9억 4천 8백만원)는 주변 연립/다세대 시세보다 매우 높은 수준이며, 이는 넓은 토지 면적, 전원주택 단지 내 입지, 건물의 규모 및 상태 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 파인힐 전원마을 내에 위치하여 비교적 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근이 용이합니다. 주거지로서의 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통: 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있으나, 차량을 이용한 도심 및 주변 지역으로의 접근은 용이합니다.

* 자연환경: 전원주택 단지의 특성상 주변 녹지 및 자연환경은 양호할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역 외에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등이 중복 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 이용 토지: 일련번호 3, 4번 토지가 도로로 이용 중이며, "4번은 지분매각임"이라는 주의사항은 해당 토지의 소유 관계 또는 활용에 있어 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다. (전체 일괄매각이나, 특정 지분에 대한 소유권이 분리되어 있을 가능성)

* 임차인 정보 미확인: 임차인 이선우의 보증금 외 확정일자, 배당신고일자 등 세부 정보가 미상이나, 대항력 없음 및 등기부상 권리 말소로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 건물 노후화: 2011년 사용승인된 건물로, 약 15년 경과함에 따라 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 완경사 지형: 토지가 완경사로 이용 중인 점은 외부 활동 및 조경, 혹은 건축 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 탄벌동, 파인힐 전원마을 내에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(1083.00㎡)을 보유하고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 상태입니다. 감정가는 9억 4천 8백만원으로 책정되었으며, 이는 주변 연립/다세대 주택 시세와 비교 시 높은 편이지만, 본건의 단독주택으로서의 가치(넓은 대지, 전원생활 환경)를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 일부 토지 이용 제한 사항, 도로로 이용되는 토지 지분 매각 가능성, 완경사 지형 등은 투자를 결정하기 전 신중한 검토가 필요합니다. 임차인 관련 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 안정성: 모든 권리가 말소 예정으로, 권리 관계가 매우 명확하고 안전합니다.

* 넓은 대지 면적: 1083.00㎡ (약 327.58평)의 넓은 토지는 단독주택으로서의 희소성과 높은 활용 가치를 제공합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 전원주택 단지 내 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 일괄 처리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 948,177,940 원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 참고: 탄벌동 지역 연립/다세대 주택 매매가는 1.4억 ~ 3억 원 (2026년 5월 기준, 70~73㎡)으로, 본건과 직접 비교는 어렵습니다.

* 본건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로 개별성이 강하므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 연립/다세대 시세와 감정가 간의 큰 괴리는 본건의 높은 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 낙찰 후 명도 비용, 건물 유지보수 비용, 토지 이용 제한으로 인한 잠재적 가치 하락 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위 : 8억 5천만원 ~ 9억 3천만원. (이는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 수집, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.