나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52592 [1] 경기도 광주시 태전동 688 쌍용스윗닷홈 207동 12층 1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 장지동 소재 ‘광남고등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 (제207동)
철근콘크리트구조 기타지붕 지상 15층건 내 제12층 제1206호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하며, 내부도로를 통해 단지내 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-29)(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요[광주한솔숲유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광남고])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광남고])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52592 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 태전동 688 쌍용스윗닷홈 207동 12층 1206호

* 용도: 아파트

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 노OO

1.2. 물건 현황

* 감정가: 370,000,000원

* 토지 면적: 59.38㎡ (약 17.97평)

* 토지 지분: 59.38㎡ (약 17.97평)

* 건물 면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

* 건물 지분: 84.746㎡ (약 25.64평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치하며, ‘광남고등학교’ 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 공원 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건의 북서측으로는 약 15미터, 남측으로는 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내부 도로를 통해 쉽게 진입할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 10월 26일 수원가정법원 성남지원의 가압류 결정 (채권자: 노희재, 금액: 200,000,000원)

* 말소기준권리보다 앞선 권리: 2004년 4월 2일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 허훈)

* 말소기준권리보다 뒤따르는 권리: 2025년 7월 16일 접수된 강제경매 (3번 가압류의 본압류로의 이행, 채권자: 노희재)

* 등기부채권 총액: 200,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: (주의 필요)

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: (주의 필요)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 대항력 있는 임차인의 권리는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

해당 아파트는 광주시 태전동에 위치하여 인근에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 최근 2026년 6월 동일 면적(84.746㎡)의 실거래가는 34,000만원에서 39,500만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가(37,000만원)는 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 쌍용스윗닷홈2 (태전쌍용2단지)

* 준공년도: 2004년 1월 5일 사용승인

* 총 세대수: 398세대 (207동은 15층 건물)

* 주차: 총 251대 (지하 15대, 지상 12대 - 아파트 정보 기준) / 건축물대장 총괄표제부상 주차 대수 415대, 지하 209대, 지상 206대

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 12층

5.2. 편의시설

* 교육: 광남고등학교, 광주한솔숲유치원 등

* 생활: 주변의 다양한 근린생활시설 이용 가능

* 환경: 공원 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인(김 , 허 ) 모두 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이들의 실제 점유 및 계약 관계에 따라 명도에 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 금액이 0원이라고 명시되어 있으나, 이는 법적인 인수 금액이 없음을 의미할 뿐, 법적 대항력을 가진 임차인이기에 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (광주한솔숲유치원, 광남고)

* 절대보호구역 (광남고)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

이러한 용도지역 및 제한사항들은 향후 재건축 또는 개발 시 고려되어야 할 사항입니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동의 아파트로, 양호한 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 시세는 감정가와 유사하거나 상회하는 수준을 보이고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 두 명 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 법적으로는 인수할 보증금이 없음을 의미하지만, 임차인의 실제 점유 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 충분히 인지해야 합니다. 토지이용계획상 다양한 규제가 존재하나, 이는 일반적인 수도권 지역의 특성으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 시세 차익 가능성: 최근 실거래가가 감정가 수준이거나 그 이상을 기록하고 있어, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 주거 환경: 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설과 교육 환경이 조성되어 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 리스크 해소 시: 임차인과의 명도 문제가 원만히 해결될 경우, 비교적 안전하게 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 370,000,000원 대비 최근 실거래가 최고 395,000,000원임을 고려할 때, 시세는 견고한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 두 명의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있습니다. 인수할 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 이들의 법적 대항력으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세를 고려하되, 임차인 관련 리스크를 반영하여 320,000,000원 에서 340,000,000원 사이를 적정 범위로 제안합니다. 이는 최저 13.5%에서 8.1% 가량의 감정가 할인율을 적용한 금액이며, 시장 상황과 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.