나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52580 [1] 경기도 광주시 경안동 157-2 경안대우아파트 103동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""경안초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단
독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경시스라브지붕 10층 중 4층 404호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭
8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주하남교육지원청에 별
도확인요(한솔유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세
부내용은 교육청에 별도 확인요[경안초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교
환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[서울장신대])<교육환경 보호에 관한 법
률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52580 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 경기도 광주시 경안동 157-2 경안대우아파트 103동 4층 404호

토지 면적: 57.97㎡ (약 17.5평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

감정가: 365,000,000원 (삼억 육천오백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 경안동에 위치하며, 경안초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.2. 2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 도시지역, 제1종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로3류 등 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한솔유치원, 경안초교, 서울장신대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

1.2. 4. 주변 시설

주변 지역 검색 결과, 본 물건의 즉각적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 광주시에서 쓰레기 배출 장소(클린하우스) 개선 사업 등이 있었으나, 이는 현재 혐오시설보다는 편의시설로 관리되고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2014년 10월 2일에 접수된 흥국생명보험주식회사의 근저당권이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(을구 9번 근저당, 갑7번 임의경매, 갑8번 가압류, 갑9번 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 공란)

1.3. 3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건의 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 점유자가 대항력을 갖춘 임차인인지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

단지 인근으로 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

1.4. 2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 경안대우아파트는 2002년 12월에 사용 승인된 단지로, 총 7개 동, 338세대로 구성되어 있습니다. 주차는 총 184대(지하 17대 포함)가 가능하며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육 환경

단지 동측 인근에 경안초등학교가 위치하고 있으며, 한솔유치원, 경안초등학교, 서울장신대학교가 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 해당 학교들은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 2. 편의시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 편의시설이 마련되어 있습니다. 또한, 주변의 근린생활시설 및 점포를 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리 관련

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 2. 명도 관련

임대관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 리스크로 고려될 수 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 절차는 비교적 원만하게 진행될 가능성이 있습니다.

1.6. 3. 이용 제한 관련

토지 이용 계획 및 제한 사항에 명시된 여러 규제(주거지역, 도로 접합, 각종 제한구역 등)는 향후 재건축 또는 건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 4. 건물 노후도

2002년 준공된 아파트로, 사용승인일로부터 약 24년이 경과하여 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 경안대우아파트 103동 404호로, 초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하며 건물 노후화는 고려해야 할 부분입니다. 임대관계 미상인 점은 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 경안초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 실거주 및 안정적인 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 인근 유사 면적 아파트가 3억 4천 8백만원에 거래된 사례(2026년 5월) [JSON 데이터 분석]를 고려할 때, 경매를 통한 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회.

* 주변 개발 가능성: (추가 정보 탐색 필요)

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.9356㎡)의 아파트가 2026년 5월 9일에 3억 4천 8백만원에 거래되었습니다 [JSON 데이터 분석]. 본건의 감정가는 3억 6천 5백만원입니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁이 과열되지 않는다는 가정 하에 보수적으로 접근한다면 3억 3천 5백만원에서 3억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 3억 4천 5백만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.