나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2950 [1] 경기도 하남시 천현동 산38-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 천현동 소재 ""하남시 마루공원 장례식장"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 장례식장, 사착, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 대중교통
이용편의도는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사의 부정형 토지이며, 현장조사일 현재 ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서
650m이내 지역)), 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)이 소재하여
개략적으로 면적사정하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 소유자는 ""김희영"", ""김삼태"" 임.

물건 비고

1.지분매각
2.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3.농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
4.지목, 현황은 '전'이며, 토지 위에 대형 비닐하우스 1동인 제시외건물(철파이프조 창고 약 168㎡)소재(매각에서는 제외함)
5.일부토지는 농작물을 경작하고 있으며, 소형닭장이 1개 있음
6.맹지임
7.토지 경계부분에 펜스가 설치되어 있음
8.정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

성남지원 2025타경2950 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

물건번호: 성남지원 2025타경2950 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO

소재지: 경기도 하남시 천현동 산38-1

용도: 전

감정가: 273,671,660원

토지면적: 595.00㎡ (약 179.99평)

토지 지분: 368.305㎡ (약 111.41평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 지분 매각

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 하남시 천현동 소재 "하남시 마루공원 장례식장" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 장례식장, 사찰, 임야 등이 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 맹지로서 인접 도로와 직접 접하지 않아 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 다양한 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (2019.01.10. 접수, 채권자 윤신희, 37,500,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (을1, 을2 근저당, 갑17 압류, 갑18 임의경매개시결정 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서 상 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본 건에 해당 지상권은 없는 것으로 보입니다.

* 인수되는 임차보증금: 임차인 남기열 씨는 보증금 30,000,000원에 차임이 없으나, 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 배당신고일자는 2025년 8월 4일입니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 60,000,000원 (근저당 2건) + 50,266,660원 (경매 신청 채권액) = 총 110,266,660원 (이 금액은 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 장례식장, 사찰, 임야 등이 주를 이루는 환경으로, 일반적인 상업 또는 주거 기능의 상권과는 거리가 있습니다. 교통 측면에서도 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편하여 상권 활동성은 낮은 편입니다.

1.5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변에 마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 교통은 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지의 일부 지분(약 61.89%)만 매각 대상이므로, 토지 전체에 대한 사용 및 개발에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 소유권 행사 및 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 맹지: 본건은 인접 도로와 접하지 않는 맹지이므로, 건축 허가 및 토지 이용에 상당한 어려움이 따르며, 도로 확보를 위한 추가적인 조치가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 농지법에 따라 매수 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

* 공유자 우선매수신고: 지분 매각의 특성상 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 보증금을 미납하면 해당 권리는 실효됩니다.

* 원상회복명령 가능성: 토지 위에 매각에서 제외된 제시외 건물(철파이프조 창고 약 168㎡)이 소재하고 있으며, 농작물 경작, 소형 닭장 등이 있는 현황으로 인해 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 협소 및 부정형 토지: 토지 전체 면적 595.00㎡ 중 지분은 368.305㎡이며, 완경사의 부정형 토지로서 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 인접 시설: 장례식장과 같은 민감 시설이 인근에 위치하여 입지 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 천현동에 위치한 농지(전)의 지분 매각 건으로, 감정가는 273,671,660원입니다. 토지는 총 595.00㎡(약 179.99평)이며, 매각되는 지분은 368.305㎡(약 111.41평)입니다. 가장 큰 특징은 맹지이며 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점입니다. 또한, 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인은 없으나, 현황상 제시외 건물이 존재하고 원상회복 명령의 가능성이 있습니다. 전반적으로 해당 물건은 투자 가치를 판단함에 있어 맹지, 지분, 농지 관련 규제, 인접 환경 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 계획 수립 시, 맹지 해소 및 인접 토지와의 통합 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 농지법상의 규제 완화 또는 활용 방안 모색 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지분 경매 물건으로서, 향후 전체 지분 확보를 위한 추가 매수 또는 다른 공유자와의 협상을 통해 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 맹지이며 농지 지분 매각이라는 점, 또한 현황상 제시외 건물로 인한 원상회복 가능성 등 여러 제약 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이러한 제약 요소들을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 273,671,660원

* 토지 지분 면적: 368.305㎡ (전체 면적 대비 약 61.89%)

맹지, 지분 매각, 농지라는 점을 감안하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.