나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56964 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층805호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노을중앙공원"" 동측 인근에 위치하며 부근은 중소규모의 근린생활시설, 업무시설 등이 소재한 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층 중 제8층 제805호외 1개호로서,

외벽 : 페어글라스, 복합판넬 마감 등,
창호 : 샤시창틀에 유리창임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)으로 등재되어 있으나 현황 공실상태임.

설비내역

위생급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 15 ~ 20미터내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56964 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층805호

용도: 근린상가 (공부상 사무소, 음식점 / 현황 공실)

감정가: 563,000,000원

토지면적: 31.42㎡ (약 9.51평)

건물면적: 142.56㎡ (약 43.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO (안산농업협동조합)

특이사항: 별도등기 (대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기) 말소되지 않음)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "수노을중앙공원" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모의 근린생활시설 및 업무시설이 소재한 일반적인 상가지대입니다.

1.2. 2. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현재 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 남측 및 동측으로 노폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 3. 교통 여건

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2021년 6월 30일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권 (채권금액 900,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들(갑5, 갑6, 갑7 등)은 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 900,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)는 말소되지 않음"이라는 매우 중요한 특이사항이 존재합니다. 이는 해당 등기사항이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있음을 의미하므로, 정확한 등기 내용 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 미상: 현재 파악된 임차인의 보증금이나 차임에 대한 정보가 없으며, 임대차 관계가 불분명합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특성 및 용도

본 물건은 "수노을중앙공원" 인근의 상업지구에 위치하며, 중소규모의 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)로 등재되어 있습니다.

1.4. 2. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 용도 지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역에 속합니다.

1.4. 3. 지역 개발 잠재력

송산그린시티 개발 계획과 연계된 지역으로, 향후 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 환경

"수노을중앙공원"이 인접하여 쾌적한 환경을 제공할 것으로 기대됩니다. 상업지구 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 신도시 개발 지역의 특성상 관련 편의시설이 확충될 가능성이 높습니다.

1.5. 2. 교통 접근성

차량 이용 시 주요 도로 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능하여 출퇴근 및 이동이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

1.5. 3. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

검색 결과, 본 물건지 인근은 송산그린시티 개발에 따른 신규 주거 및 상업 시설이 조성되고 있는 지역으로 파악됩니다. 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)의 존재 여부는 현재 일반적인 검색만으로는 명확히 확인되지 않았습니다. 정확한 혐오시설 유무 및 주변 환경에 대한 상세 조사는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 미소멸 권리의 인수 위험

"대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)는 말소되지 않음"이라는 내용은 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이 등기의 정확한 성격과 인수 시 낙찰자가 부담해야 할 법적, 경제적 영향에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.6. 2. 임대차 관계 불확실성

현황 공실 상태이나, 임대관계가 미상으로 파악되어 추후 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 3. 공실 및 공실 위험

현재 건물이 공실 상태이므로, 잔금 납부 후 임대차 계약이 성사되기 전까지 공실 위험을 감수해야 합니다.

1.6. 4. 지역 개발 계획 변동성

대규모 개발 계획(송산그린시티)과 연관된 지역의 특성상, 계획의 변동이나 지연 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 새솔동의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 신규 도시 개발과 함께 성장 잠재력을 지닌 지역에 해당합니다. 감정가는 5억 6천3백만 원 수준이나, "대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)는 말소되지 않음"이라는 특이사항은 낙찰자에게 인수될 수 있는 중대한 권리이므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 현황은 공실이며 임대관계가 미상인 점 또한 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 성장 잠재력

송산그린시티 개발과 연계된 신규 상업지역에 위치하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 2. 양호한 입지 조건

공원 인접, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 이상인 상업지구에 위치하여 상가로서의 기본적인 입지 조건이 양호합니다.

1.8. 3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 통합적인 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 "대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)는 말소되지 않음"이라는 중대한 인수 부담이 존재하므로, 이는 낙찰가의 상당한 할인 요인이 될 수 있습니다. 또한, 현황 공실, 주변 시세, 지역 개발 상황, 그리고 상세한 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점 (2026년 8월 13일) 기준으로, 감정가 563,000,000원 대비 약 30% ~ 40% 수준의 할인율을 적용한 3억 3천만 원 ~ 3억 9천만 원 선 에서의 검토를 제안합니다. 이는 제시된 미소멸 권리의 구체적인 내용, 시장 상황, 그리고 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.