나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34012 [1] 경기도 김포시 대곶면 약암리 643-120 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 약암리 소재 "대명항교차로" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,3 : 대체로 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 기호5,6 : 대체로 사다리형의 토지로서, 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로(기호5,6 포함)에 접함. (5) 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획 및 제한상태

공히 생산관리지역(생산관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천원보호지구(보존지역,도시계획과 확인요망)<온천법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 가동 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 건물로서 외벽 : 판넬 마감. 창호 : 새시 창호임. 기호4 가동 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 건물로서 외벽 : 판넬 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설(제조업소)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화물용 리프트 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 건물 기호2 서측은 인접 지번의 부함물로서, 기호1 토지 지상에 소재하는 바, 참고바람. 3) 본건 기호2 건물은 귀 제시목록상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어있음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(옥탑, 창고, 기계실, 통로) 각 평가 및 매각에 포함. 단, 목록1. 토지와 인접토지 양지상에 소재하는 제시외 건물(창고 벽체이용 파이프조 및 판넬조 판넬지붕 205㎡)은 매각에서 제외함.
목록3. 토지상에 소재하는 컨테이너 및 천막 등은 이동이 가능하여 평가 및 매각에서 각 제외함.
이 사건의 채무자겸소유자가 추가감정 요청한 HACCP 인증설비는 평가가 매우 곤란하거나 불가능한 경우(감정평가에 관한 규칙 제3조)에 해당되어 평가에서 제외함.
제1회 최저매각가격은 매각에서 제외되는 목록1. 토지와 인접토지 양지상에 소재하는 제시외 건물로 인하여 위 목록1. 토지의 소유권행사가 제한받는 가격 금 19,416,000원을 차감한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34012 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 약암리 643-120

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 종별

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 1648.00㎡ (약 498.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 620.00㎡ (약 187.55평)

건물 제시외면적: 153.48㎡ (옥탑, 창고, 기계실, 통로 등, 매각 포함)

1.4. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 1,940,016,900원

제1회 최저매각가격: 감정가에서 제외되는 제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 가격 19,416,000원 차감 후 산정된 가격

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 대곶면 약암리 소재 "대명항교차로" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 및 주변 환경

토지: 대체로 사다리형으로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 남서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 생산관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 온천원보호지구, 토지거래계약허가구역 (대상자: 외국인 등)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2021년 8월 11일자 중소기업은행 근저당권 (을5)

경매개시결정 등기: 2025년 7월 23일자 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사 근저당권 (갑7)

등기부채권 총액: 약 2,420,792,341원 (모든 등기 기록은 매각으로 말소될 예정임)

3.2. 인수되는 권리

없음. 본 건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 곽호영

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

사업일자: 2023-12-15

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사다사다

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

사업일자: 2025-05-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상권

건물은 제2종 근린생활시설(제조업소)로 이용 중임.

주변 지역은 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 산업 활동과 소규모 상업 활동이 이루어지는 지역으로 분석됨.

4.2. 임대 시세 (추정)

제공된 정보만으로는 정확한 임대 시세 파악이 어려움.

상기 임차인들의 차임(각 150만원, 100만원)을 참고하여 시장가를 추정할 수 있으나, 물건의 구체적인 상태 및 입지에 따라 변동 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

차량 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화물용 리프트 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 및 주의사항

토지 이용 계획상 생산관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 행위 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

온천원보호지구 지정 관련하여 도시계획과 확인이 필요함.

6.2. 제외 물건 관련 사항

목록1. 토지와 인접토지 양지상에 소재하는 제시외 건물(창고, 205㎡)은 매각에서 제외됨.

목록3. 토지상에 소재하는 컨테이너 및 천막 등 이동 가능한 물건 또한 매각에서 제외됨.

이로 인해 매각 대상 토지의 소유권 행사에 일부 제한이 발생할 수 있으며, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 소유권 행사의 제한 가격 19,416,000원이 제1회 최저매각가격 산정 시 차감되었음.

제외된 205㎡ 규모의 제시외 창고를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

6.3. HACCP 설비 제외

채무자 겸 소유자가 추가 감정 요청한 HACCP 인증 설비는 평가가 곤란하여 감정평가에서 제외되었으므로, 실제 매각 물건에 포함되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건임.

등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 모두 매각으로 소멸 예정이므로 권리상 문제는 없어 보임.

다만, 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되며 이로 인한 토지 소유권 행사의 제한 가능성, 그리고 토지 이용 계획상의 여러 제약 사항을 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

토지와 건물을 일괄 매각하여 운영 효율성을 기대할 수 있음.

현재 제2종 근린생활시설(제조업소) 용도로 활용 가능함.

매각 제외 물건 및 법정지상권 성립 여부 관련 불확실성을 해소할 경우, 잠재적 가치 상승 여지가 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원임.

따라서 예상 입찰가 산정 시 임차인의 보증금 부담은 없음.

최저매각가격은 감정가에서 특정 제시외 건물로 인한 소유권 제한 가격 19,416,000원이 차감된 금액으로 산정되었음.

정확한 예상 입찰가는 물건의 현장 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 면밀한 조사를 통해 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.