나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2861 [1] 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 3층 304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재""구래역(지하철 김포골드선)""서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 위락시설 등이 밀집 소재하는 상업지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(구래역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제 3층 304호로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로서 인접호실(305호)과 함께 유흥주점(플레이노래바)으로 일괄 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기(20인승)등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 폭 약 20미터 내외의 보행자 전용도로에 접하고, 서측 및 남측으로 폭 약 20미터 및 12미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

인접호실(305호)과 함께 유흥주점으로 일괄 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2861 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 3층 304호

건물명: 성현프라자

토지면적: 25.30㎡ (약 7.65평)

건물면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 인접호실(305호)과 함께 유흥주점(플레이노래바)으로 일괄 이용 중

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역(지하철 김포골드선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 위락시설 등이 밀집한 상업지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(구래역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 건물 북측으로 폭 약 20미터 내외의 보행자 전용도로에 접하고, 서측 및 남측으로는 각각 폭 약 20미터 및 12미터 내외의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 02월 10일자 하나은행 근저당권 (을1, 198,000,000원)입니다.

등기사항 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (조은산업개발주식회사)

* 갑4: 소유권이전 (장미, 매매)

* 갑5: 압류 (김포시) - 말소됨

* 갑6: 임의경매 (하나은행) - 말소됨

말소되는 권리: 을1, 갑5, 갑6. 매각으로 인해 위 권리 및 기타 부기된 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등).

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 오 (오정환)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-05

* 확정일자: 2025-09-22

* 배당신고일자: 2025-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 상기 임차인 외 다른 임대관계는 미상으로, 현황 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

건물 용도: 본건은 공부상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 주위 환경은 각종 근린생활시설 및 위락시설이 밀집된 상업지역입니다.

현재 이용 상태: 인접호실(305호)과 함께 유흥주점(플레이노래바)으로 일괄 이용 중입니다.

상권 특징: 본건이 위치한 구래동 상권은 김포골드라인 구래역을 중심으로 형성된 신흥 상권으로, 다양한 근린생활시설, 위락시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. 특히 저녁 시간대에는 유동인구가 많으며, 젊은 층부터 중장년층까지 다양한 연령대의 소비자를 아우르는 복합 상권의 특징을 보입니다. 또한, 문화의 거리 조성 사업 등을 통해 상권 활성화를 위한 노력이 지속되고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 김포골드라인 구래역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 구래역 주변으로 상업시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 주변에 다양한 음식점, 카페, 노래방, 오락실(퍼니 플레이 등), 방탈출 카페(제로월드) 등이 위치해 있습니다. 또한, 마사지샵 등 휴식 관련 업종도 다수 분포하고 있습니다.

교육시설: 구래동은 김포 한강신도시 내에 위치하며, 주변에 초·중·고등학교가 분포하고 있습니다.

의료시설: 김포시 구래동 지역은 병의원급 의료시설이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

유흥주점 운영 관련: 본건은 인접 호실과 함께 유흥주점으로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 경매 이후 업종 변경 또는 점포 분할 시 영업권 및 기존 고객층 확보에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 채권 양도·양수 등으로 인해 권리 관계에 변동이 발생할 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정이나 이후 권리 행사에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

상권 경쟁 심화: 신흥 상권으로 빠르게 성장하면서 다양한 업종이 입점하고 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

쓰레기 처리 관련 민원: 김포 한강신도시 일부 지역에서 '크린넷' 시설의 문제로 인한 악취 및 쓰레기 적치 민원이 발생하고 있으며, 본건 지역 역시 이러한 간접적인 영향권에 놓일 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 보고되지 않았으나, 유흥업소 등이 밀집된 지역 특성상 관련 업종 밀집에 따른 이미지 저하 가능성은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 초역세권에 위치한 근린상가로, 현재 유흥주점으로 활발히 이용 중인 점을 감안할 때 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다. 주변 상업 및 위락시설이 밀집한 지역 특성상 유동인구가 풍부하며, 도시 개발 및 상권 활성화 정책에 힘입어 향후 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 명도 관련 리스크는 적다고 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 현재의 일괄 이용 형태가 향후 어떻게 변화할지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 구래역 도보 이용 가능 거리로 출퇴근 및 유동인구 확보에 유리합니다.

풍부한 상권: 위락시설 및 근린생활시설이 밀집하여 다양한 고객층 흡수가 가능합니다.

현재 영업 중인 점포: 일괄 이용 중인 유흥주점의 영업권 및 운영 노하우를 승계받을 가능성이 있습니다.

신흥 상권 성장: 김포 한강신도시 내 핵심 상권으로 지속적인 성장이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 310,000,000원을 기준으로, 현장 방문을 통한 상권 분석, 임대 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 입찰가를 결정하되, 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 임장 활동 및 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.