나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33966 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 43-10 해솔채 가동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""도당중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 2층203호로서,
외벽 : 치장 타일 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2019.10.07)

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33966 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 43-10 해솔채 가동 2층203호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택-단지형다세대주택)

건물총면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

토지총면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

감정평가액: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2019년 10월 07일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

본건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 30m 및 8m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당중학교, 부천북고등학교), 과밀억제권역입니다.

주변 혐오시설:

제공된 정보 및 주변 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 부천시 자원순환센터(소각장)가 인근에 위치하고 있으며, 도당산 중턱 산책로 인근에 폐기물이 방치된 사례가 있습니다. 이는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나, 잠재적인 환경적 요인으로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

본건에는 임차인 양정욱 씨가 거주 중이며, 보증금 269,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자 2020년 4월 3일, 확정일자 2020년 2월 5일로 대항력이 있습니다.

배당신고일자는 2024년 8월 1일입니다.

등기부현황 요약:

을구 1번 권리인 양정욱 씨의 주택임차권(269,000,000원)은 말소 기준 권리보다 선순위이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

말소기준권리:

갑구 4번 주택도시보증공사의 가압류(2023년 2월 14일 접수)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 을구 1번 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

권리분석 종합:

가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부입니다. 을구 1번의 임차권은 '인수'로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 269,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

본건 소재지는 주로 주거 지역으로, 다세대주택, 아파트와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동은 가능합니다. 대형마트 등 편의시설은 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

유사 물건 거래 동향:

입력된 주변 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 기준 39.24㎡(약 12평)의 다세대 주택이 9천만원에, 56.62㎡(약 17평)의 다세대 주택이 1억 2천 4백만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 기준 52.15㎡(약 16평)의 다세대 주택(베스트빌4차)이 2억 3천 8백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 경우, 2019년 준공된 신축 건물이라는 점에서 비교적 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

학군:

도당중학교가 북측 인근에 위치하며, 부천북고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

편의시설:

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 편의점 등 근린생활시설이 있습니다. 홈플러스 등 대형 상업 시설은 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다.

공원 및 녹지:

장미공원과 도당근린공원이 도보 5분 거리에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 미변제 위험:

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 269,000,000원 중 변제되지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가 285,000,000원 대비 임차인의 보증금이 매우 높아, 배당으로 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다.

토지이용계획 제한:

가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 환경:

인근에 자원순환센터(소각장)가 위치하며, 과거 폐기물 방치 사례가 있었던 점은 잠재적인 환경적 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 입지 조건과 교통 환경이 양호한 편입니다. 그러나 최대 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금(269,000,000원)을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 총 매입 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있으며, 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다. 혐오시설로 간주될 수 있는 시설의 잠재적 영향도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

양호한 입지: 도당중학교 인근이며, 도보 5분 거리에 공원이 있어 주거 편의성이 높습니다.

교통 편리: 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

주변 다세대 주택 거래 사례 중 2026년 7월 거래된 52.15㎡(약 16평) 건이 2억 3천 8백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적 47.97㎡(약 14.5평)와 건축 연도(2019년)를 고려할 때, 권리상 문제가 없는 상태에서의 시장 가치는 감정가(285,000,000원) 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙을 적용할 경우, 순수하게 낙찰자가 부담할 금액은 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

시장 가치 (추정): 285,000,000원

인수 보증금: 269,000,000원

예상 입찰가: 285,000,000원 - 269,000,000원 = 16,000,000원

총 매입 예상 비용:

예상 입찰가 16,000,000원 + 인수 보증금 269,000,000원 = 285,000,000원

주의사항:

상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금을 매수인이 전액 인수한다는 가정 하에 산정된 금액입니다. 만약, 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이 발생한다면, 입찰가는 시장 가치에 더욱 근접하게 상향 조정될 수 있습니다. 본건의 경우, 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인은 예상 입찰가 외에 추가로 269,000,000원 상당의 금액을 부담해야 하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.